各論

各 論

不動産鑑定士は、総論において記述したところに従い自己の専門的学識と応用能力に基づき、個々の案件に応じて不動産の鑑定評価を行うべきであるが、具体的な案件に臨んで的確な鑑定評価を期するためには、基本的に以下に掲げる不動産の種別及び類型並びに賃料の種類に応じた鑑定評価の手法等を活用する必要がある。

 

第1章 価格に関する鑑定評価

第1節 土地

Ⅰ 宅地

 

1.更地

 

更地の鑑定評価額は、

①更地並びに配分法が適用できる場合における建物及びその敷地の取引事例に基づく比準価格

②土地残余法による収益価格を関連づけて決定するものとする。

③再調達原価が把握できる場合には、積算価格をも関連づけて決定すべきである。

④当該更地の面積が近隣地域の標準的な土地の面積に比べて大きい場合等においては、さらに次に掲げる価格を比較考量して決定するものとする(この手法を開発法という。)。

 

(1)一体利用をすることが合理的と認められるときは、価格時点において、当該更地に最有効使用の建物が建築されることを想定し、販売総額から通常の建物建築費相当額及び発注者が直接負担すべき通常の付帯費用を控除して得た価格

 

(2)分割利用をすることが合理的と認められるときは、価格時点において、当該更地を区画割りして、標準的な宅地とすることを想定し、販売総額から通常の造成費相当額及び発注者が直接負担すべき通常の付帯費用を控除して得た価格

 

なお、配分法及び土地残余法を適用する場合における取引事例及び収益事例は、敷地が最有効使用の状態にあるものを採用すべきである。



2.建付地

 

建付地は、建物等と結合して有機的にその効用を発揮しているため、建物等と密接な関連を持つものであり、したがって、建付地の鑑定評価は、建物等と一体として継続使用することが合理的である場合において、その敷地について部分鑑定評価をするものである。

 

建付地の鑑定評価額は、

①更地の価格をもとに当該建付地の更地としての最有効使用との格差、更地化の難易の程度等敷地と建物等との関連性を考慮して求めた価格を標準とし、

②配分法に基づく比準価格

③土地残余法による収益価格を比較考量して決定するものとする。

④ただし、建物及びその敷地としての価格(複合不動産価格)をもとに敷地に帰属する額を配分して求めた価格を標準として決定することもできる。



3.借地権及び底地

 

借地権及び底地の鑑定評価に当たっては、借地権の価格と底地の価格とは密接に関連し合っているので、以下に述べる諸点を十分に考慮して相互に比較検討すべきである。

 

① 宅地の賃貸借等及び借地権取引の慣行の有無とその成熟の程度は、都市によって異なり、同一都市内においても地域によって異なることもあること。

 

② 借地権の存在は、必ずしも借地権の価格の存在を意味するものではなく、また、借地権取引の慣行について、借地権が単独で取引の対象となっている都市又は地域と、単独で取引の対象となることはないが建物の取引に随伴して取引の対象となっている都市又は地域とがあること。

 

③ 借地権取引の態様

 

ア  借地権が一般に有償で創設され、又は継承される地域であるか否か。

 

イ  借地権の取引が一般に借地権設定者以外の者を対象として行われる地域であるか否か。

 

ウ  堅固建物の所有を目的とする借地権の多い地域であるか否か。

 

エ  借地権に対する権利意識について借地権者側が強い地域であるか否か。

 

オ  一時金の授受が慣行化している地域であるか否か。

 

カ  借地権の譲渡に当たって名義書替料を一般に譲受人又は譲渡人のいずれが負担する地域であるか。

 

④ 借地権の態様

 

ア 創設されたものか継承されたものか。

イ 地上権か賃借権か。

ウ 転借か否か。

エ 堅固の建物の所有を目的とするか、非堅固の建物の所有を目的とするか。

オ 主として居住用建物のためのものか、主として営業用建物のためのものか。

カ 契約期間の定めの有無

キ 特約条項の有無

ク 契約は書面か口頭か。

ケ 登記の有無

コ 定期借地権等(借地借家法第二章第四節に規定する定期借地権等)



(1)借地権

 

① 借地権の価格

 

借地権の価格は、借地借家法(廃止前の借地法を含む。)に基づき土地を使用収益することにより借地権者に帰属する経済的利益(一時金の授受に基づくものを含む。)を貨幣額で表示したものである。

借地権者に帰属する経済的利益とは、土地を使用収益することによる広範な諸利益を基礎とするものであるが、特に次に掲げるものが中心となる。

 

ア  土地を長期間占有し、独占的に使用収益し得る借地権者の安定的利益

 

イ  借地権の付着している宅地の経済価値に即応した適正な賃料と実際支払賃料との乖離(以下「賃料差額」という。)及びその乖離の持続する期間を基礎にして成り立つ経済的利益の現在価値のうち、慣行的に取引の対象となっている部分

 

② 借地権の鑑定評価

 

借地権の鑑定評価は、借地権の取引慣行の有無及びその成熟の程度によってその手法を異にするものである。

 

ア  借地権の取引慣行の成熟の程度の高い地域の借地権の鑑定評価額は、

 

①借地権及び借地権を含む複合不動産の取引事例に基づく比準価格、

 

②土地残余法による収益価格、

 

③当該借地権の設定契約に基づく賃料差額のうち取引の対象となっている部分を還元して得た価格

 

④借地権取引が慣行として成熟している場合における当該地域の借地権割合により求めた価格を関連づけて決定するものとする。

 

 

この場合においては、次の(ア)から(キ)までに掲げる事項を総合的に勘案するものとする。

 

(ア)将来における賃料の改定の実現性とその程度

 

(イ)借地権の態様及び建物の残存耐用年数

 

(ウ)契約締結の経緯並びに経過した借地期間及び残存期間

 

(エ)契約に当たって授受された一時金の額及びこれに関する契約条件

 

(オ)将来見込まれる一時金の額及びこれに関する契約条件

 

(カ)借地権の取引慣行及び底地の取引利回り

 

(キ)当該借地権の存する土地に係る更地としての価格又は建付地としての価格

 

(ク)借地期間満了時の建物等に関する契約内容

 

(ケ)契約期間中に建物の建築及び解体が行われる場合における建物の使用収益が期待できない期間



イ  借地権の取引慣行の成熟の程度の低い地域の借地権の鑑定評価額は、

 

①土地残余法による収益価格、


②当該借地権の設定契約に基づく賃料差額のうち取引の対象となっている部分を還元して得た価格

 

③当該借地権の存する土地に係る更地又は建付地としての価格から底地価格を控除して得た価格

を関連づけて決定するものとする。

 



(2)底地

底地の価格は、借地権の付着している宅地について、借地権の価格との相互関連において借地権設定者に帰属する経済的利益を貨幣額で表示したものである。

借地権設定者に帰属する経済的利益とは、

 

①当該宅地の実際支払賃料から諸経費等を控除した部分の賃貸借等の期間に対応する経済的利益

 

②その期間の満了等によって復帰する経済的利益の現在価値をいう。

 

③なお、将来において一時金の授受が見込まれる場合には、当該一時金の経済的利益も借地権設定者に帰属する経済的利益を構成する場合があることに留意すべきである。

 

 

底地の鑑定評価額は、

 

①実際支払賃料に基づく純収益等の現在価値の総和を求めることにより得た収益価格

 

②比準価格を関連づけて決定するものとする。

 

また、底地を当該借地権者が買い取る場合における底地の鑑定評価に当たっては、当該宅地又は建物及びその敷地が同一所有者に帰属することによる市場性の回復等に即応する経済価値の増分が生ずる場合があることに留意すべきである。



Ⅳ 宅地見込地

 

宅地見込地の鑑定評価額は、比準価格及び当該宅地見込地について、価格時点において、転換後・造成後の更地を想定し、その価格から通常の造成費相当額及び発注者が直接負担すべき通常の付帯費用を控除し、その額を当該宅地見込地の熟成度に応じて適切に修正して得た価格を関連づけて決定するものとする。

この場合においては、特に都市の外延的発展を促進する要因の近隣地域に及ぼす影響度及び次に掲げる事項を総合的に勘案するものとする。

 

1.当該宅地見込地の宅地化を助長し、又は阻害している行政上の措置又は規制

 

2.付近における公共施設及び公益的施設の整備の動向

 

3.付近における住宅、店舗、工場等の建設の動向

 

4.造成の難易及びその必要の程度

 

5.造成後における宅地としての有効利用度

 

また、熟成度の低い宅地見込地を鑑定評価する場合には、比準価格を標準とし、転換前の土地の種別に基づく価格に宅地となる期待性を加味して得た価格を比較考量して決定するものとする。

 

第2節 建物及びその敷地

 

Ⅰ 自用の建物及びその敷地

自用の建物及びその敷地の鑑定評価額は、積算価格、比準価格及び収益価格を関連づけて決定するものとする。

なお、建物の用途を変更し、又は建物の構造等を改造して使用することが最有効使用と認められる場合における自用の建物及びその敷地の鑑定評価額は、用途変更等を行った後の経済価値の上昇の程度、必要とされる改造費等を考慮して決定するものとする。

また、建物を取り壊すことが最有効使用と認められる場合における自用の建物及びその敷地の鑑定評価額は、建物の解体による発生材料の価格から取壊し、除去、運搬等に必要な経費を控除した額を、当該敷地の最有効使用に基づく価格に加減して決定するものとする。

 

Ⅱ 貸家及びその敷地

貸家及びその敷地の鑑定評価額は、実際実質賃料に基づく純収益等の現在価値の総和を求めることにより得た収益価格を標準とし、積算価格及び比準価格を比較考量して決定するものとする。

(売主が既に受領した一時金のうち売買等に当たって買主に承継されない部分がある場合には、当該部分の運用益及び償却額を含まないものとする。)

 

この場合において、次に掲げる事項を総合的に勘案するものとする。

 

1.将来における賃料の改定の実現性とその程度

 

2.契約に当たって授受された一時金の額及びこれに関する契約条件

 

3.将来見込まれる一時金の額及びこれに関する契約条件

 

4.契約締結の経緯、経過した借家期間及び残存期間並びに建物の残存耐用年数

 

5.貸家及びその敷地の取引慣行並びに取引利回り

 

6.借家の目的、契約の形式、登記の有無、転借か否かの別及び定期建物賃貸借(借地借家法第38条に規定する定期建物賃貸借をいう。)か否かの別

 

7.借家権価格

 

また、貸家及びその敷地を当該借家人が買い取る場合における貸家及びその敷地の鑑定評価に当たっては、当該貸家及びその敷地が自用の建物及びその敷地となることによる市場性の回復等に即応する経済価値の増分が生ずる場合があることに留意すべきである。

 

Ⅲ 借地権付建物

 

1.建物が自用の場合

借地権付建物で、当該建物を借地権者が使用しているものについての鑑定評価額は、積算価格、比準価格及び収益価格を関連づけて決定するものとする。

この場合において、前記借地権②ア(ア)から(キ)までに掲げる事項(借地権が定期借地権の場合には、(ア)から(ケ)までに掲げる事項)を総合的に勘案するものとする。

 

2.建物が賃貸されている場合

借地権付建物で、当該建物が賃貸されているものについての鑑定評価額は、実際実質賃料に基づく純収益等の現在価値の総和を求めることにより得た収益価格を標準とし、積算価格及び比準価格を比較考量して決定するものとする。

(売主が既に受領した一時金のうち売買等に当たって買主に承継されない部分がある場合には、当該部分の運用益及び償却額を含まないものとする。)




Ⅳ 区分所有建物及びその敷地

 

1.区分所有建物及びその敷地の価格形成要因

 

区分所有建物及びその敷地における固有の個別的要因を例示すれば次のとおりである。

 (1)区分所有建物が存する一棟の建物及びその敷地に係る個別的要因

 

① 建物に係る要因

ア 建築(新築、増改築等又は移転)の年次

イ 面積、高さ、構造、材質等

ウ 設計、設備等の機能性

エ 施工の質と量

オ 玄関、集会室等の施設の状態

カ 建物の階数

キ 建物の用途及び利用の状態

ク 維持管理の状態

ケ 居住者、店舗等の構成の状態

コ 耐震性、耐火性等建物の性能

サ 有害な物質の使用の有無及びその状態

 

② 敷地に係る要因

ア 敷地の形状及び空地部分の広狭の程度

イ 敷地内施設の状態

ウ 敷地の規模

エ 敷地に関する権利の態様

 

③ 建物及びその敷地に係る要因

 

ア 敷地内における建物及び附属施設の配置の状態

イ 建物と敷地の規模の対応関係

ウ 長期修繕計画の有無及びその良否並びに修繕積立金の額

 

(2)専有部分に係る個別的要因

① 階層及び位置

② 日照、眺望及び景観の良否

③ 室内の仕上げ及び維持管理の状態

④ 専有面積及び間取りの状態

⑤ 隣接不動産等の利用の状態

⑥ エレベーター等の共用施設の利便性の状態

⑦ 敷地に関する権利の態様及び持分

⑧ 区分所有者の管理費等の滞納の有無



2.区分所有建物及びその敷地の鑑定評価

 

(1)専有部分が自用の場合

区分所有建物及びその敷地で、専有部分を区分所有者が使用しているものについての鑑定評価額は、積算価格、比準価格及び収益価格を関連づけて決定するものとする。

区分所有建物及びその敷地の積算価格は、区分所有建物の対象となっている一棟の建物及びその敷地の積算価格を求め、当該積算価格に当該一棟の建物の各階層別及び同一階層内の位置別の効用比により求めた配分率を乗ずることにより求めるものとする。

 

(2)専有部分が賃貸されている場合

区分所有建物及びその敷地で、専有部分が賃貸されているものについての鑑定評価額は、実際実質賃料に基づく純収益等の現在価値の総和を求めることにより得た収益価格を標準とし、積算価格及び比準価格を比較考量して決定するものとする。

 

(売主が既に受領した一時金のうち売買等に当たって買主に承継されない部分がある場合には、当該部分の運用益及び償却額を含まないものとする。)




第3節 建物

建物は、その敷地と結合して有機的に効用を発揮するものであり、建物とその敷地とは密接に関連しており、両者は一体として鑑定評価の対象とされるのが通例であるが、鑑定評価の依頼目的及び条件により、建物及びその敷地が一体として市場性を有する場合における建物のみの鑑定評価又は建物及びその敷地が一体として市場性を有しない場合における建物のみの鑑定評価がある。



Ⅰ 建物及びその敷地が一体として市場性を有する場合における建物のみの鑑定評価

 

この場合の建物の鑑定評価は、その敷地と一体化している状態を前提として、その全体の鑑定評価額の内訳として建物について部分鑑定評価を行うものである。

この場合における建物の鑑定評価額は、積算価格を標準とし、配分法に基づく比準価格及び建物残余法による収益価格を比較考量して決定するものとする。

ただし、複合不動産価格をもとに建物に帰属する額を配分して求めた価格を標準として決定することもできる。



Ⅱ 建物及びその敷地が一体として市場性を有しない場合における建物のみの鑑定評価

 

この場合の建物の鑑定評価は、一般に特殊価格を求める場合に該当するものであり、文化財の指定を受けた建造物、宗教建築物又は現況による管理を継続する公共公益施設の用に供されている不動産のうち建物について、その保存等に主眼をおいて行うものであるが、この場合における建物の鑑定評価額は、積算価格を標準として決定するものとする。



Ⅲ 借家権

 

借家権とは、借地借家法(廃止前の借家法を含む。)が適用される建物の賃借権をいう。

借家権の取引慣行がある場合における借家権の鑑定評価額は、当事者間の個別的事情を考慮して求めた比準価格を標準とし、自用の建物及びその敷地の価格から貸家及びその敷地の価格を控除し、所要の調整を行って得た価格を比較考量して決定するものとする。借家権割合が求められる場合は、借家権割合により求めた価格をも比較考量するものとする。

この場合において、前記貸家及びその敷地の1.から6.までに掲げる事項を総合的に勘案するものとする。

 

さらに、借家権の価格といわれているものには、賃貸人から建物の明渡しの要求を受け、借家人が不随意の立退きに伴い事実上喪失することとなる経済的利益等、賃貸人との関係において個別的な形をとって具体に現れるものがある。

この場合における借家権の鑑定評価額は、当該建物及びその敷地と同程度の代替建物等の賃借の際に必要とされる新規の実際支払賃料と現在の実際支払賃料との差額の一定期間に相当する額に賃料の前払的性格を有する一時金の額等を加えた額並びに自用の建物及びその敷地の価格から貸家及びその敷地の価格を控除し、所要の調整を行って得た価格を関連づけて決定するものとする。

この場合において当事者間の個別的事情を考慮するものとするほか、前記貸家及びその敷地の1.から6.までに掲げる事項を総合的に勘案するものとする。



 

第4節 特定価格を求める場合に適用する鑑定評価の手法

 

Ⅰ 各論第3 章第1 節に規定する証券化対象不動産に係る鑑定評価目的の下で、投資家に示すための投資採算価値を表す価格を求める場合

 

この場合は、基本的に収益還元法のうちDCF法により求めた試算価格を標準とし、直接還元法による検証を行って求めた収益価格に基づき、比準価格及び積算価格による検証を行い鑑定評価額を決定する。

 

民事再生法に基づく鑑定評価目的の下で、早期売却を前提とした価格を求める場合

この場合は、通常の市場公開期間より短い期間で売却されるという前提で、原則として比準価格と収益価格を関連づけ、積算価格による検証を行って鑑定評価額を決定する。なお、比較可能な事例資料が少ない場合は、通常の方法で正常価格を求めた上で、早期売却に伴う減価を行って鑑定評価額を求めることもできる。

 

会社更生法又は民事再生法に基づく鑑定評価目的の下で、事業の継続を前提とした価格を求める場合

 

この場合は、原則として事業経営に基づく純収益のうち不動産に帰属する純収益に基づく収益価格を標準とし、比準価格を比較考量の上、積算価格による検証を行って鑑定評価額を決定する。

 

第2章 賃料に関する鑑定評価

 

第1節 宅地

Ⅰ 新規賃料を求める場合

 

1.新規賃料の価格形成要因

新規賃料固有の価格形成要因の主なものは次のとおりである。

(1)当該地域の賃貸借等の契約慣行

(2)一時金の内容等の新規賃料を求める前提となる契約内容

 

2.宅地の正常賃料を求める場合

宅地の正常賃料を求める場合の鑑定評価に当たっては、賃貸借等の契約内容による使用方法に基づく宅地の経済価値に即応する適正な賃料を求めるものとする。

宅地の正常賃料の鑑定評価額は、積算賃料、比準賃料及び配分法に準ずる方法に基づく比準賃料を関連づけて決定するものとする。この場合において、純収益を適切に求めることができるときは収益賃料を比較考量して決定するものとする。

また、建物及びその敷地に係る賃貸事業に基づく純収益を適切に求めることができるときには、賃貸事業分析法(建物及びその敷地に係る賃貸事業に基づく純収益をもとに土地に帰属する部分を査定して宅地の試算賃料を求める方法)で得た宅地の試算賃料も比較考量して決定するものとする。

 

 

 

Ⅱ 継続賃料を求める場合

1.継続賃料の価格形成要因

 

継続賃料固有の価格形成要因は、直近合意時点から価格時点までの期間における要因が中心となるが、主なものを例示すれば、次のとおりである。

(1)近隣地域若しくは同一需給圏内の類似地域等における宅地の賃料又は同一需給圏内の代替競争不動産の賃料の推移及びその改定の程度

(2)土地価格の推移

(3)公租公課の推移

(4)契約の内容及びそれに関する経緯

(5)賃貸人等又は賃借人等の近隣地域の発展に対する寄与度

 

2.継続中の宅地の賃貸借等の契約に基づく実際支払賃料を改定する場合

 

継続中の宅地の賃貸借等の契約に基づく実際支払賃料を改定する場合の鑑定評価額は、差額配分法による賃料、利回り法による賃料、スライド法による賃料及び比準賃料を関連づけて決定するものとする。この場合においては、直近合意時点から価格時点までの期間を中心に、次に掲げる事項を総合的に勘案するものとする。

 

(1)近隣地域若しくは同一需給圏内の類似地域等における宅地の賃料又は同一需給圏内の代替競争不動産の賃料、その改定の程度及びそれらの推移

(2)土地価格の推移

(3)賃料に占める純賃料の推移

(4)底地に対する利回りの推移

(5)公租公課の推移

(6)直近合意時点及び価格時点における新規賃料と現行賃料の乖離の程度

(7)契約の内容及びそれに関する経緯

(8)契約上の経過期間及び直近合意時点から価格時点までの経過期間

(9)賃料改定の経緯

 

なお、賃料の改定が契約期間の満了に伴う更新又は借地権の第三者への譲渡を契機とする場合において、更新料又は名義書替料が支払われるときは、これらの額を総合的に勘案して求めるものとする。

 

 

3.契約上の条件又は使用目的が変更されることに伴い賃料を改定する場合

 

契約上の条件又は使用目的が変更されることに伴い賃料を改定する場合の鑑定評価に当たっては、契約上の条件又は使用目的の変更に伴う宅地及び地上建物の経済価値の増分のうち適切な部分に即応する賃料を前記2.を想定した場合における賃料に加算して決定するものとする。

この場合においては、前記2.に掲げる事項のほか、特に次に掲げる事項を総合的に勘案するものとする。

 

(1)賃貸借等の態様

(2)契約上の条件又は使用目的の変更内容

(3)条件変更承諾料又は増改築承諾料が支払われるときはこれらの額

 

 

第2節 建物及びその敷地

 

Ⅰ 新規賃料を求める場合

 

1.新規賃料の価格形成要因

建物及びその敷地の新規賃料固有の価格形成要因は、宅地の新規賃料を求める場合の鑑定評価に準ずるものとする。

 

2.建物及びその敷地の正常賃料を求める場合

建物及びその敷地の正常賃料を求める場合の鑑定評価に当たっては、賃貸借の契約内容による使用方法に基づく建物及びその敷地の経済価値に即応する賃料を求めるものとする。

建物及びその敷地の正常賃料の鑑定評価額は、積算賃料及び比準賃料を関連づけて決定するものとする。この場合において、純収益を適切に求めることができるときは収益賃料を比較考量して決定するものとする。

なお、建物及びその敷地の一部を対象とする場合の正常賃料の鑑定評価額は、当該建物及びその敷地の全体と当該部分との関連について総合的に比較考量して求めるものとする。

 

Ⅱ 継続賃料を求める場合

建物及びその敷地の継続賃料を求める場合の鑑定評価は、宅地の継続賃料を求める場合の鑑定評価に準ずるものとする。この場合において、各論第2章第1節Ⅱ中「土地価格の推移」とあるのは「土地及び建物価格の推移」と、「底地に対する利回りの推移」とあるのは「建物及びその敷地に対する利回り」と、それぞれ読み替えるものとする。



第3章 証券化対象不動産の価格に関する鑑定評価

 

第1節 証券化対象不動産の鑑定評価の基本的姿勢

 

証券化対象不動産の範囲

この章において「証券化対象不動産」とは、次のいずれかに該当する不動産取引

の目的である不動産又は不動産取引の目的となる見込みのある不動産(信託受益権

に係るものを含む。)をいう。

 

(1)資産の流動化に関する法律に規定する資産の流動化並びに投資信託及び投資

法人に関する法律に規定する投資信託に係る不動産取引並びに同法に規定する投資法人が行う不動産取引

 

(2)不動産特定共同事業法に規定する不動産特定共同事業契約に係る不動産取引

 

(3)金融商品取引法第2条第1項第5号、第9号(専ら不動産取引を行うことを

目的として設置された株式会社(会社法の施行に伴う関係法律の整備等に関する法律第2条第1項の規定により株式会社として存続する有限会社を含む。)に係るものに限る。)、第14号及び第16号に規定する有価証券並びに同条第2項第1号、第3号及び第5号の規定により有価証券とみなされる権利の債務の履行等を主たる目的として収益又は利益を生ずる不動産取引

 

証券化対象不動産の鑑定評価は、この章の定めるところに従って行わなければならない。この場合において、鑑定評価報告書にその旨を記載しなければならない。

証券化対象不動産以外の不動産の鑑定評価を行う場合にあっても、投資用の賃貸大型不動産の鑑定評価を行う場合その他の投資家及び購入者等の保護の観点から必要と認められる場合には、この章の定めに準じて、鑑定評価を行うよう努めなければならない。

 

 

不動産鑑定士の責務

(1)不動産鑑定士は、証券化対象不動産の鑑定評価の依頼者(以下単に「依頼者」

という。)のみならず広範な投資家等に重大な影響を及ぼすことを考慮するとともに、不動産鑑定評価制度に対する社会的信頼性の確保等について重要な責任を有していることを認識し、証券化対象不動産の鑑定評価の手順について常に最大限の配慮を行いつつ、鑑定評価を行わなければならない。

 

 

(2)不動産鑑定士は、証券化対象不動産の鑑定評価を行う場合にあっては、証券化対象不動産の証券化等が円滑に行なわれるよう配慮しつつ、鑑定評価に係る資料及び手順等を依頼者に説明し、理解を深め、かつ、協力を得るものとする。

また、証券化対象不動産の鑑定評価書については、依頼者及び証券化対象不動産に係る利害関係者その他の者がその内容を容易に把握・比較することができるようにするため、鑑定評価報告書の記載方法等を工夫し、及び鑑定評価に活用した資料等を明示することができるようにするなど説明責任が十分に果たされるものとしなければならない。

 

(3)証券化対象不動産の鑑定評価を複数の不動産鑑定士が共同して行う場合にあっては、それぞれの不動産鑑定士の役割を明確にした上で、常に鑑定評価業務全体の情報を共有するなど密接かつ十分な連携の下、すべての不動産鑑定士一体となって鑑定評価の業務を遂行しなければならない。



 

第2節 証券化対象不動産について未竣工建物等鑑定評価を行う場合の要件

 

証券化対象不動産の未竣工建物等鑑定評価は、総論第5章第1節Ⅰ2.なお書きに定める要件に加え、工事の中止、工期の延期又は工事内容の変更が発生した場合に生じる損害が、当該不動産に係る売買契約上の約定や各種保険等により回避される場合に限り行うことができる。



第3節 処理計画の策定



第4節 証券化対象不動産の個別的要因の調査等




第5節 DCF法の適用等

 

証券化対象不動産の鑑定評価における収益価格を求めるに当たっては、DCF法を適用しなければならない。この場合において、併せて直接還元法を適用することによ

り検証を行うことが適切である。



Ⅱ DCF法の収益費用項目の統一等

(1)DCF法の適用により収益価格を求めるに当たっては、証券化対象不動産に係る収益又は費用の額につき、連続する複数の期間ごとに、次の表の項目(以下「収益費用項目」という。)に区分して鑑定評価報告書に記載しなければならない(収益費用項目ごとに、記載した数値の積算内訳等を付記するものとする)。この場合において、同表の項目の欄に掲げる項目の定義は、それぞれ同表の定義の欄に掲げる定義のとおりとする。

 

項 目 定 義

運営

 

貸室賃料収入

 

対象不動産の全部又は貸室部分について賃貸又は運営委託をすることにより経常的に得られる収入(満室想定)

 

共益費収入

対象不動産の維持管理・運営において経常的に要する費用(電気・水道・ガス・地域冷暖房熱源等に要する費用を含む)のうち、共用部分に係るものとして賃借人との契約により徴収する収入(満室想定)

 

 

水道光熱費収入

対象不動産の運営において電気・水道・ガス・地域冷暖房熱源等に要する費用のうち、貸室部分に係るものとして賃借人との契約により徴収する収入(満室想定)

 

駐車場収入

対象不動産に附属する駐車場をテナント等に賃貸することによって得られる収入及び駐車場を時間貸しすることによって得られる収入

 

その他収入

その他看板、アンテナ、自動販売機等の施設設置料、礼金・更新料等の返還を要しない一時金等の収入

 

空室等損失

各収入について空室や入替期間等の発生予測に基づく減少分

 

貸倒れ損失

各収入について貸倒れの発生予測に基づく減少分

 

 

 

維持管理費

建物・設備管理、保安警備、清掃等対象不動産の維持・管理のために経常的に要する費用

 

水道光熱費

対象不動産の運営において電気・水道・ガス・地域冷暖房熱源等に要する費

 

修繕費

対象不動産に係る建物、設備等の修理、改良等のために支出した金額のうち当該建物、設備等の通常の維持管理のため、又は一部がき損した建物、設備等につきその原状を回復するために経常的に要する費用

 

 

プロパティマネジメントフィー

対象不動産象の管理業務に係る経費

 

 

テナント募集費用等

新規テナントの募集に際して行われる仲介業務や広告宣伝等に要する費用及びテナントの賃貸借契約の更新や再契約業務に要する費用等

 

公租公課

固定資産税(土地・建物・償却資産)、都市計画税(土地・建物)

 

損害保険料

対象不動産及び附属設備に係る火災保険、対象不動産の欠陥や管理上の事故による第三者等の損害を担保する賠償責任保険等の料金

 

 

その他費用

その他支払地代、道路占用使用料等の費用

 

運営純収益

運営収益から運営費用を控除して得た額

 

一時金の運用益

預り金的性格を有する保証金等の運用益

 

資本的支出

対象不動産に係る建物、設備等の修理、改良等のために支出した金額のうち当該建物、設備等の価値を高め、又はその耐久性を増すこととなると認められる部分に対応する支出

 

純収益

運営純収益に一時金の運用益を加算し資本的支出を控除した額

 

(2)DCF法の適用により収益価格を求めるに当たっては、収益費用項目及びそ

の定義について依頼者に提示・説明した上で必要な資料を入手するとともに、収益費用項目ごとに定められた定義に該当していることを確認しなければならない。

 

(3)DCF法を適用する際の鑑定評価報告書の様式の例は、別表2のとおりとす

る。証券化対象不動産の用途、類型等に応じて、実務面での適合を工夫する場合は、同表2に必要な修正を加えるものとする。