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各 論

不動産鑑定士は、総論において記述したところに従い自己の専門的学識と応用能力に基づき、個々の案件に応じて不動産の鑑定評価を行うべきであるが、具体的な案件に臨んで的確な鑑定評価を期するためには、基本的に以下に掲げる不動産の種別及び類型並びに賃料の種類に応じた鑑定評価の手法等を活用する必要がある。

第１章 価格に関する鑑定評価

第１節 土地

Ⅰ 宅地

１．更地

更地の鑑定評価額は、

更地並びに配分法が適用できる場合における建物及びその敷地の取引事例に基づく比準価格

並びに土地残余法による収益価格を関連づけて決定するものとする。

再調達原価が把握できる場合には、積算価格をも関連づけて決定すべきである。

当該更地の面積が近隣地域の標準的な土地の面積に比べて大きい場合等においては、さらに次に掲げる価格を比

較考量して決定するものとする（この手法を開発法という。）。

（１）一体利用をすることが合理的と認められるときは、価格時点において、当該更地に最有効使用の建物が建築されることを想定し、販売総額から通常の建物建築費相当額及び発注者が直接負担すべき通常の付帯費用を控除して得た価格

（２）分割利用をすることが合理的と認められるときは、価格時点において、当該更地を区画割りして、標準的な宅地とすることを想定し、販売総額から通常の造成費相当額及び発注者が直接負担すべき通常の付帯費用を控除して得た価格

なお、配分法及び土地残余法を適用する場合における取引事例及び収益事例は、敷地が最有効使用の状態にあるものを採用すべきである。

２．建付地

建付地は、建物等と結合して有機的にその効用を発揮しているため、建物等と密接な関連を持つものである。

したがって、建付地の鑑定評価は、建物等と一体として継続使用することが合理的である場合において、その敷地について部分鑑定評価をするものである。

建付地の鑑定評価額は、

更地の価格をもとに

当該建付地の更地としての最有効使用との格差、更地化の難易の程度等敷地と建物等との関連性を考慮して求めた価格を標準とし、

配分法に基づく比準価格及び

土地残余法による収益価格を比較考量して決定するものとする。

ただし、建物及びその敷地としての価格（以下「複合不動産価格」という。）をもとに敷地に帰属する額を配分して求めた価格を標準として決定することもできる。

３．借地権及び底地

借地権及び底地の鑑定評価に当たっては、借地権の価格と底地の価格とは密接に関連し合っているので、以下に述べる諸点を十分に考慮して相互に比較検討すべきである。

① 宅地の賃貸借等及び借地権取引の慣行の有無とその成熟の程度は、都市によって異なり、同一都市内においても地域によって異なることもあること。

② 借地権の存在は、必ずしも借地権の価格の存在を意味するものではなく、また、借地権取引の慣行について、借地権が単独で取引の対象となっている都市又は地域と、単独で取引の対象となることはないが建物の取引に随伴して取引の対象となっている都市又は地域とがあること。

③ 借地権取引の態様

ア 借地権が一般に有償で創設され、又は継承される地域であるか否か。

イ 借地権の取引が一般に借地権設定者以外の者を対象として行われる地域であるか否か。

ウ 堅固建物の所有を目的とする借地権の多い地域であるか否か。

エ 借地権に対する権利意識について借地権者側が強い地域であるか否か。

オ 一時金の授受が慣行化している地域であるか否か。

カ 借地権の譲渡に当たって名義書替料を一般に譲受人又は譲渡人のいずれが負担する地域であるか。

④ 借地権の態様

ア 創設されたものか継承されたものか。

イ 地上権か賃借権か。

ウ 転借か否か。

エ 堅固の建物の所有を目的とするか、非堅固の建物の所有を目的とするか。

オ 主として居住用建物のためのものか、主として営業用建物のためのものか。

カ 契約期間の定めの有無

キ 特約条項の有無

ク 契約は書面か口頭か。

ケ 登記の有無

コ 定期借地権等（借地借家法第二章第四節に規定する定期借地権等）

（１）借地権

① 借地権の価格

借地権の価格は、借地借家法（廃止前の借地法を含む。）に基づき土地を使用収益することにより借地権者に帰属する経済的利益（一時金の授受に基づくものを含む。）を貨幣額で表示したものである。

借地権者に帰属する経済的利益とは、土地を使用収益することによる広範な諸利益を基礎とするものであるが、特に次に掲げるものが中心となる。

ア 土地を長期間占有し、独占的に使用収益し得る借地権者の安定的利益

イ 借地権の付着している宅地の経済価値に即応した適正な賃料と実際支払賃料との乖離（以下「賃料差額」という。）及びその乖離の持続する期間を基礎にして成り立つ経済的利益の現在価値のうち、慣行的に取引の対象となっている部分

② 借地権の鑑定評価

借地権の鑑定評価は、借地権の取引慣行の有無及びその成熟の程度によってその手法を異にするものである。

ア 借地権の取引慣行の成熟の程度の高い地域

借地権の鑑定評価額は、

借地権及び借地権を含む複合不動産の取引事例に基づく比準価格、

土地残余法による収益価格、

当該借地権の設定契約に基づく賃料差額のうち取引の対象となっている部分を還元して得た価格及び

借地権取引が慣行として成熟している場合における当該地域の借地権割合により求めた価格

を関連づけて決定するものとする。

この場合においては、次の（ア）から（キ）までに掲げる事項（定期借地権の評価にあっては、（ア）から（ケ）までに掲げる事項）を総合的に勘案するものとする。

（ア）将来における賃料の改定の実現性とその程度

（イ）借地権の態様及び建物の残存耐用年数

（ウ）契約締結の経緯並びに経過した借地期間及び残存期間

（エ）契約に当たって授受された一時金の額及びこれに関する契約条件

（オ）将来見込まれる一時金の額及びこれに関する契約条件

（カ）借地権の取引慣行及び底地の取引利回り

（キ）当該借地権の存する土地に係る更地としての価格又は建付地としての価格

（ク）借地期間満了時の建物等に関する契約内容

（ケ）契約期間中に建物の建築及び解体が行われる場合における建物の使用収益が期待できない期間

イ 借地権の取引慣行の成熟の程度の低い地域

借地権の取引慣行の成熟の程度の低い地域の借地権の鑑定評価額は、

①土地残余法による収益価格、

②当該借地権の設定契約に基づく賃料差額のうち取引の対象となっている部分を還元して得た価格及び

③当該借地権の存する土地に係る更地又は建付地としての価格から底地価格を控除して得た価格

を関連づけて決定するものとする。

この場合においては、前記ア（ア）から（キ）までに掲げる事項（定期借地権の評価にあっては、（ア）から（ケ）までに掲げる事項）を総合的に勘案するものとする。

（２）底地

底地の価格は、借地権の付着している宅地について、借地権の価格との相互関連において借地権設定者に帰属する経済的利益を貨幣額で表示したものである。

借地権設定者に帰属する経済的利益とは、

当該宅地の実際支払賃料から諸経費等を控除した部分の賃貸借等の期間に対応する経済的利益及び

その期間の満了等によって復帰する経済的利益の現在価値をいう。

なお、将来において一時金の授受が見込まれる場合には、当該一時金の経済的利益も借地権設定者に帰属する経済的利益を構成する場合があることに留意すべきである。

底地の鑑定評価額は、

①実際支払賃料に基づく純収益等の現在価値の総和を求めることにより得た収益価格及び

②比準価格

を関連づけて決定するものとする。

この場合においては、前記（１）②ア（ア）から（キ）までに掲げる事項（定期借地権の付着している宅地の評価に当たっては、（ア）から（ク）までに掲げる事項）を総合的に勘案するものとする。

また、底地を当該借地権者が買い取る場合における底地の鑑定評価に当たっては、当該宅地又は建物及びその敷地が同一所有者に帰属することによる市場性の回復等に即応する経済価値の増分が生ずる場合があることに留意すべきである。

Ⅳ 宅地見込地

宅地見込地の鑑定評価額は、

①比準価格及び

②当該宅地見込地について、価格時点において、転換後・造成後の更地を想定し、その価格から通常の造成費相当額及び発注者が直接負担すべき通常の付帯費用を控除し、その額を当該宅地見込地の熟成度に応じて適切に修正して得た価格

を関連づけて決定するものとする。

この場合においては、特に都市の外延的発展を促進する要因の近隣地域に及ぼす影響度及び次に掲げる事項を総合的に勘案するものとする。

１．当該宅地見込地の宅地化を助長し、又は阻害している行政上の措置又は規制

２．付近における公共施設及び公益的施設の整備の動向

３．付近における住宅、店舗、工場等の建設の動向

４．造成の難易及びその必要の程度

５．造成後における宅地としての有効利用度

また、熟成度の低い宅地見込地を鑑定評価する場合には、①比準価格を標準とし、

②転換前の土地の種別に基づく価格に宅地となる期待性を加味して得た価格を比較考量して決定するものとする。

第２節 建物及びその敷地

Ⅰ 自用の建物及びその敷地

自用の建物及びその敷地の鑑定評価額は、積算価格、比準価格及び収益価格を関連づけて決定するものとする。

なお、建物の用途を変更し、又は建物の構造等を改造して使用することが最有効使用と認められる場合における自用の建物及びその敷地の鑑定評価額は、

①用途変更等を行った後の経済価値の上昇の程度、

②必要とされる改造費等を考慮して

決定するものとする。

また、建物を取り壊すことが最有効使用と認められる場合における自用の建物及びその敷地の鑑定評価額は、建物の解体による発生材料の価格から取壊し、除去、運搬等に必要な経費を控除した額を、当該敷地の最有効使用に基づく価格に加減して決定するものとする。

Ⅱ 貸家及びその敷地

貸家及びその敷地の鑑定評価額は、実際実質賃料に基づく純収益等の現在価値の総和を求めることにより得た収益価格を標準とし、積算価格及び比準価格を比較考量して決定するものとする。

実際実質賃料を構成する一時金の運用益償却額のうち売主が既に受領した一時金のうち売買等に当たって買主に承継されない部分がある場合には、当該部分の運用益及び償却額を含まないものとする。

この場合において、次に掲げる事項を総合的に勘案するものとする。

１．将来における賃料の改定の実現性とその程度

２．契約に当たって授受された一時金の額及びこれに関する契約条件

３．将来見込まれる一時金の額及びこれに関する契約条件

４．契約締結の経緯、経過した借家期間及び残存期間並びに建物の残存耐用年数

５．貸家及びその敷地の取引慣行並びに取引利回り

６．借家の目的、契約の形式、登記の有無、転借か否かの別及び定期建物賃貸借（借地借家法第３８条に規定する定期建物賃貸借をいう。）か否かの別

７．借家権価格

また、貸家及びその敷地を当該借家人が買い取る場合における貸家及びその敷地の鑑定評価に当たっては、当該貸家及びその敷地が自用の建物及びその敷地となることによる市場性の回復等に即応する経済価値の増分が生ずる場合があることに留意すべきである。

Ⅲ 借地権付建物

１．建物が自用の場合

借地権付建物で、当該建物を借地権者が使用しているものについての鑑定評価額は、積算価格、比準価格及び収益価格を関連づけて決定するものとする。

２．建物が賃貸されている場合

借地権付建物で、当該建物が賃貸されているものについての鑑定評価額は、実際実質賃料に基づく純収益等の現在価値の総和を求めることにより得た収益価格を標準とし、積算価格及び比準価格を比較考量して決定するものとする。

（なお、実際実質賃料を構成する一時金の運用益償却額のうち売主が既に受領した一時金のうち売買等に当たって買主に承継されない部分がある場合には、当該部分の運用益及び償却額を含まないものとする。）

Ⅳ 区分所有建物及びその敷地

１．区分所有建物及びその敷地の価格形成要因

区分所有建物及びその敷地における固有の個別的要因を例示すれば次のとおりである。

（１）区分所有建物が存する一棟の建物及びその敷地に係る個別的要因

① 建物に係る要因

ア 建築年次

イ 面積、高さ、構造、材質等

ウ 設計、設備等の機能性

エ 施工の質と量

オ 玄関、集会室等の施設の状態

カ 建物の階数

キ 建物の用途及び利用の状態

ク 維持管理の状態

ケ 居住者、店舗等の構成の状態

コ 耐震性、耐火性等建物の性能

サ 有害な物質の使用の有無及びその状態

② 敷地に係る要因

ア 敷地の形状及び空地部分の広狭の程度

イ 敷地内施設の状態

ウ 敷地の規模

エ 敷地に関する権利の態様

③ 建物及びその敷地に係る要因

ア 敷地内における建物及び附属施設の配置の状態

イ 建物と敷地の規模の対応関係

（建物と敷地との適応状態）

ウ 長期修繕計画の有無及びその良否並びに修繕積立金の額（修繕計画・管理計画の良否とその実施の状態）

（２）専有部分に係る個別的要因

① 階層及び位置

② 日照、眺望及び景観の良否

③ 室内の仕上げ及び維持管理の状態

④ 専有面積及び間取りの状態

⑤ 隣接不動産等の利用の状態

⑥ エレベーター等の共用施設の利便性の状態

⑦ 敷地に関する権利の態様及び持分

⑧ 区分所有者の管理費等の滞納の有無

２．区分所有建物及びその敷地の鑑定評価

（１）専有部分が自用の場合

区分所有建物及びその敷地で、専有部分を区分所有者が使用しているものについての鑑定評価額は、積算価格、比準価格及び収益価格を関連づけて決定するものとする。

区分所有建物及びその敷地の積算価格は、区分所有建物の対象となっている一棟の建物及びその敷地の積算価格を求め、当該積算価格に当該一棟の建物の各階層別及び同一階層内の位置別の効用比により求めた配分率を乗ずることにより求めるものとする。

（２）専有部分が賃貸されている場合

区分所有建物及びその敷地で、専有部分が賃貸されているものについての鑑定評価額は、実際実質賃料に基づく純収益等の現在価値の総和を求めることにより得た収益価格を標準とし、積算価格及び比準価格を比較考量して決定するものとする。

（実際実質賃料を構成する売主が既に受領した一時金のうち売買等に当たって買主に承継されない部分がある場合には、当該部分の運用益及び償却額を含まないものとする。）

第３節 建物

建物は、その敷地と結合して有機的に効用を発揮するものであり、建物とその敷地とは密接に関連しており、両者は一体として鑑定評価の対象とされるのが通例であるが、鑑定評価の依頼目的及び条件により、建物及びその敷地が一体として市場性を有する場合における建物のみの鑑定評価又は建物及びその敷地が一体として市場性を有しない場合における建物のみの鑑定評価がある。

Ⅰ 建物及びその敷地が一体として市場性を有する場合における建物のみの鑑定評価

この場合の建物の鑑定評価は、その敷地と一体化している状態を前提として、建物及びその敷地全体の鑑定評価額の内訳として建物について部分鑑定評価を行うものである。

この場合における建物の鑑定評価額は、積算価格を標準とし、配分法に基づく比準価格及び建物残余法による収益価格を比較考量して決定するものとする。

ただし、複合不動産価格をもとに建物に帰属する額を配分して求めた価格を標準として決定することもできる。

Ⅱ 建物及びその敷地が一体として市場性を有しない場合における建物のみの鑑定評価

この場合の建物の鑑定評価は、一般に特殊価格を求める場合に該当するものであり、文化財の指定を受けた建造物、宗教建築物又は現況による管理を継続する公共公益施設の用に供されている不動産のうち建物について、その保存等に主眼をおいて行うものであるが、この場合における建物の鑑定評価額は、積算価格を標準として決定するものとする。

Ⅲ 借家権

借家権とは、借地借家法（廃止前の借家法を含む。）が適用される建物の賃借権をいう。

借家権の取引慣行がある場合における借家権の鑑定評価額は、当事者間の個別的事情を考慮して求めた比準価格を標準とし、自用の建物及びその敷地の価格から貸家及びその敷地の価格を控除し、所要の調整を行って得た価格を比較考量して決定するものとする。借家権割合が求められる場合は、借家権割合により求めた価格をも比較考量するものとする。この場合において、前記貸家及びその敷地の１．から６．までに掲げる事項を総合的に勘案するものとする。

さらに、借家権の価格といわれているものには、賃貸人から建物の明渡しの要求を受け、借家人が不随意の立退きに伴い事実上喪失することとなる経済的利益等、賃貸人との関係において個別的な形をとって具体に現れるものがある。この場合における借家権の鑑定評価額は、当該建物及びその敷地と同程度の代替建物等の賃借の際に必要とされる新規の実際支払賃料と現在の実際支払賃料との差額の一定期間に相当する額に賃料の前払的性格を有する一時金の額等を加えた額並びに自用の建物及びその敷地の価格から貸家及びその敷地の価格を控除し、所要の調整を行って得た価格を関連づけて決定するものとする。この場合において当事者間の個別的事情を考慮するものとするほか、前記貸家及びその敷地の１．から６．までに掲げる事項を総合的に勘案するものとする。

第４節 特定価格を求める場合に適用する鑑定評価の手法

Ⅰ 各論第3 章第1 節に規定する証券化対象不動産に係る鑑定評価目的の下で、投資家に示すための投資採算価値を表す価格を求める場合

この場合は、基本的に収益還元法のうちＤＣＦ法により求めた試算価格を標準とし、直接還元法による検証を行って求めた収益価格に基づき、比準価格及び積算価格による検証を行い鑑定評価額を決定する。

Ⅱ 民事再生法に基づく鑑定評価目的の下で、早期売却を前提とした価格を求める場合

この場合は、通常の市場公開期間より短い期間で売却されるという前提で、原則として比準価格と収益価格を関連づけ、積算価格による検証を行って鑑定評価額を決定する。なお、比較可能な事例資料が少ない場合は、通常の方法で正常価格を求めた上で、早期売却に伴う減価を行って鑑定評価額を求めることもできる。

Ⅲ 会社更生法又は民事再生法に基づく鑑定評価目的の下で、事業の継続を前提とした価格を求める場合

この場合は、原則として事業経営に基づく純収益のうち不動産に帰属する純収益に基づく収益価格を標準とし、比準価格を比較考量の上、積算価格による検証を行って鑑定評価額を決定する。