７
■収益還元法とは
収益還元法は、
対象不動産が
将来生み出すであろうと期待される純収益の
現在価値を求めることにより
対象不動産の試算価格（収益価格）
を求める手法である。
有効性
収益還元法は、
賃貸用不動産、または
賃貸以外の事業の用に供する不動産の
価格を求める際に有効。
手法の種類
収益価格を求める手法には、
①一期間の純収益を還元利回りによって
還元する方法（直接還元法。基本的には、
価格時点初年度純収益を還元利回りで除して
収益価格を求める。）
②連続する複数の期間に発生する純収益及び
復帰価格を、その発生時期に応じて現在価値に割引き、
それぞれを合計する方法がある
（ＤＣＦ法、基本的には、
②復帰価格に複利現価率を乗じて求めた
現在価値
とを合算して収益価格を求める）
復帰価格：
保有期間満了時点における対象不動産の価格
（満了時点翌年の予想純収益を、
満了時点における還元利回り（最終還元利回り）で除して（割り算して）求める）
直接還元法とDCF法の相違点
直接還元法とDCF法とは、
①不動産の収益性に着目し、
②将来期待される純収益の現在価値の総和
を求める点において共通している。
一方、
①直接還元法は一期間の純収益
（初年度純収益または標準化された単年度純収益）
から試算価格を求めるのに対し、
②DCF法は保有期間各期の純収益と
復帰価格とを明示したうえで
試算価格を求める点で大きく異なる。
DCF法は純収益・復帰価格に係る
将来予測を明示する点において
「試算価格の算定過程に関する説明力」
に優れている。
しかし、
将来予測は直接還元法の純収益の標準化や
還元利回りにも反映されるため、
「試算価格そのものに関する説明力」
に優劣はない。
直接還元法又はDCF法の
いずれの方法を適用するかについては、
収集可能な資料の範囲・対象不動産の類型及び依頼目的に即して適切に選択することが必要である。
例１)ｵﾌｨｽビル、現行賃料割高、今後10年で退去・減額改定が見込まれる場合
①直接還元法の適用に際しては、
将来の賃料減額リスクについて、
還元利回りを高める要因として反映させる。
退去や減額改訂を想定して
純収益を標準化させることも可能だが、
当該要因を還元利回りと純収益に
重複して反映させないことに留意。
②DCF法の適用に際しては、
退去・減額改定の時期や程度を予測のうえ、
毎期の純収益（又は空室等損失相当額）に
適切に反映させなければならない。
例２)建物老朽化、5年後に設備更新工事必要
①直接還元法の適用に際しては、
総費用（修繕費）の査定において、
平準化した大規模修繕費を計上する。
②DCF法の適用に際しては、大規模修繕費を
１．毎期の積み立てとして計上する方法と、
２．実際に支出される時期に計上する方法がある。
実際に支出する時期の予測は、
対象不動産の実態に応じて適切に行う必要
がある。
例３)建物の残存耐用年数が短い（５年）と見込まれる場合
既存建物に係る純収益が
非永続的であることから、
①直接還元法の適用に際しては、
有期還元法を採用すべきである。
このとき、
収益期間は５年（経済的残存耐用年数）と設定し、
現行賃料に基づく純収益の現価の総和に、
残存価格等
（５年後の更地価格から取り壊し費用を控除等した額）
の現価を加算するものとする。
②DCF法の適用に際しては、
現行契約に基づく毎期の純収益と、
復帰価格（５年後の更地価格から取り壊し費用を控除等した額）
とを計上する。
純収益と還元利回りの整合性
還元利回りは、
不動産の収益率を表し、
収益価格を求めるために用いるものである。
還元利回りは、
①直接還元法の収益価格及び
ＤＣＦ法の復帰価格の算定において、
②一期間の純収益から対象不動産の価格を
直接求める際に使用される率であり、
③将来の収益に影響を与える要因の変動予測と
④予測に伴う不確実性
を含むものである。
還元利回りは、
①市場の実勢を反映した利回りとして
求める必要があり、
②還元対象となる純収益の変動予測を含むものであることから、
③それらの予測を的確に行い、
④還元利回りに反映させる必要がある。
純収益と還元利回りの整合性
直接還元法における純収益は、
対象不動産の
①初年度の純収益を採用する場合と、
②標準化された純収益を採用する場合がある。
この場合において、
還元対象となる一期間の純収益と、
それに対応して採用される還元利回りは、
その把握の仕方において整合性が取れたもの
でなければならない。
すなわち、
還元対象となる一期間の純収益として
①ある一定期間の標準化されたものを採用する場合には、
②還元利回りもそれに対応したもの
（＝純収益の標準化において織り込まれた変動予測を含まない還元利回り）
を採用することが必要。
また、
①建物その他の償却資産を含む不動産の
純収益の算定においては、
②基本的に減価償却費を控除しない
償却前の純収益を用いるべきであり、
③それに対応した還元利回りで還元する必要がある。
一方、
減価償却費を控除した償却後の純収益を用いる場合には、
還元利回りも償却後の純収益に対応するもの
（償却率を含まない還元利回り）
を用いなければならない。
還元利回りと割引率
共通点
還元利回り及び割引率は、
ともに不動産の収益率を表し、
収益価格を求めるために用いるものであるが、
基本的には次のような違いがある。
相違点
還元利回りは、
①直接還元法の収益価格及びＤＣＦ法の復帰価格の算定において、
②一期間の純収益から対象不動産の価格を
直接求める際に使用される率であり、
③将来の収益に影響を与える要因の変動予測と
④予測に伴う不確実性
を含むものである。
割引率は、
①DCF法において、
ある将来時点の収益を
現在価値に割り戻す際に使用される率であり、
②還元利回りに含まれる変動予測と、
③予測に伴う不確実性のうち、
④収益見通しにおいて考慮された
連続する複数の期間に発生する純収益や、
復帰価格の変動予測に係るものを除く
ものである。
還元利回りと割引率の違いは、主として、
将来の収益の変動予測を含むか否かという点
である。
還元利回りが用いられる直接還元法は、
①一期間の純収益を還元対象とするため、
②この一期間として価格時点初年度を採用した場合、
③翌年度以降の純収益の変動予測や、
価格の変動予測は
④還元利回りに反映させる必要がある。
一方、ＤＣＦ法では、
保有期間中の純収益の変動等は
ｷｬｯｼｭﾌﾛｰ表において具体的に明示されるため、
割引率には、
このような将来の収益見通しとして
各期のｷｬｯｼｭﾌﾛｰに
すでに反映されている変動予測は
含まない。
このような還元利回りと割引率の違いにより、
両者の関係は
「還元利回りR＝割引率Y－純収益の変動率g」
と表すことが出来る。
例）現賃料が高額な場合
将来賃料の減額が行われ得ると
予測されるので、
このことを収益還元法の各段階において
次のように反映させることが必要。
①直接還元法
純収益
純収益は「初年度純収益」を用いることが
一般的であるが、
賃料減額改定が予測される場合には、
必要に応じて
「標準化された純収益
（賃料減額を想定して定めた純収益）」
を用いるべき。
還元利回り
「標準化された純収益」を採用する場合には、
還元利回りもそれに対応したものを採用
すべき。
すなわち、
著しく高額な「初年度純収益」に対応する
還元利回りは、
賃料減額予測を反映して高くなるのに対し、
「標準化された純収益」に対応する還元利回りは、
この変動予測を反映しないため
相対的に低くなる。
②ＤＣＦ法
ＤＣＦ法の適用にあたっては、
①毎期の純収益が明示されることから、
②純収益の見通しについて
十分な調査を行うことが必要である。
現行賃料が著しく高額な場合には、
テナント入替や更新等によって
現行賃料の減額が行われる時期や、
その程度に係る見通しを、
各期の純収益に適切に反映させるべき。
還元利回りの求め方
還元利回りを求める方法を例示すれば
以下の通りである。
①類似の不動産の取引事例との比較から求める方法。
②借入金と自己資金に係る還元利回りから求める方法。
③土地と建物に係る還元利回りから求める方法。
④割引率との関係から求める方法。
⑤借入金償還余裕率等の活用による方法
⑥金融資産の利回りに不動産の個別性を加味して求める方法。
還元利回りを求める際には、
①比較可能な他の資産の収益性※１や、
②金融市場における運用利回り※２
の動向に留意し、さらに
③対象不動産に係る地域要因、個別的要因の分析を踏まえつつ、
適切に求めることが必要である。
※1、2について
「比較可能な他の資産の収益性や、
金融市場における運用利回りとの密接な関係」
不動産は、
①代替の原則に示されるように、
（代替性を有する二以上の財が存在する場合には、これらの財の価格は、相互に影響を及ぼして定まる）
②不動産を収益獲得の手段として、又は
③資産保全の手段等として考えることにより、
④不動産以外の財
（債権等の金融資産、貴金属等）も
代替材となりえる。
そして、
①不動産と金融資産との比較検討が行われる際には、
②金融資産の利回りに、
③不動産の個別性である投資対象としての
危険性・非流動性・管理の困難性・資産としての安全性
が加味されて、
④投資判断が行われる。
このような構造により、
①不動産の還元利回りは、
②金融資産の利回りの状況如何で上下し得る。
還元利回りの特徴
還元利回りは、
①地方別、
②用途地域別、
③品等別等によって異なる傾向を持つ。
例)田舎と都会
田舎物件は、
都心部に存する物件との比較において、
市場規模が小さいことに起因して
売却時に困難を伴う可能性が高い
（非流動性）、
景気動向等による純収益の変動リスクが
大きい（投資対象としての危険性）
割引率を求める方法
割引率を求める方法を例示すれば
以下の通りである。
①類似の不動産の取引事例との比較から求める方法
②借入金と自己資金に係る割引率から求める方法
③金融資産の利回りに不動産の個別性を加味して求める方法
等がある。
一般に投資家は、不動産投資に際し、
①比較可能な他の不動産の収益性だけでなく、
②公社債や株式等の金融資産の収益性
をも考慮の上意思決定を行う。
つまり、
①不動産の価格は代替可能な他の不動産又は
財の価格
と相互に関連して定まるものであるため、
②割引率は、比較可能な他の資産の収益性や
金融市場における運用利回りと
密接な関連がある。
金融資産の利回りに不動産の個別性を加味して求める方法
債権等の金融資産の利回りをもとに、
不動産の個別性を
加味することにより
割引率を求める方法である。
①投資対象としての危険性
不動産は他の金融資産に比べ、
火災地震等の自然災害等の発生や、
土地利用に関する計画、規制の変更
によってその価値が変動する可能性が高いことから、
割引率を高める要因として作用する。
②非流動性
不動産は自然的特性（地理的位置の固定性不動性（非移動性）永続性（不変性）不増性、性個別性（非同質性比代替性）を有し、固定的であって硬直的であるため、
一般に金融資産と比べ流動性が低く、
希望する時期に必ずしも適切な買い手が
見つかるとは限らない→割引率高める要因。
③管理の困難性
不動産の賃貸経営管理については、
賃借人募集・管理だけでなく、
賃料設定改定交渉、建物の維持管理修繕等、
専門的な知識と経験を必要とするものであり、
管理の良否によっては得られる収益が
異なるため、
一般に金融資産と比較し
管理に手間がかかる→割引率高める要因
④資産としての安全性
金融資産は、株式や債権等の発行体の倒産等によって資産価値が大きく損なわれたりするリスクをかけているが、
不動産、とくに土地については
一般に滅失することがないことから、
物理的に安全性の高い資産
ととらえることが出来る→割引率低める要因
借入金と自己資本に係る還元利回り又は割引率から求める方法
借入金に対する利回りは、
市場における利回りを基本に、
実際の資金調達の際に適用される金利等の動向
を勘案して決定する必要がある。
また、
自己資本に対する利回りも、
金融市場における他の金融資産の利回りと
密接な関係があることから、
金融市場を分析して
自己資本に対する利回りの水準
が適正か検討する。
さらに、
金融機関の貸出態度の変化は
借入金割合を左右し、
還元利回りに影響を与える点に留意する。
最終還元利回り
最終還元利回りは、
ＤＣＦの復帰価格の算定において、
①保有期間満了の翌年度（n+1期）
等の一期間の純収益から、
②復帰価格を直接求める際に使用される率
である。
最終還元利回りの求め方
①価格時点の還元利回りをもとに
②保有期間満了時点における市場動向並びに
③それ以降の収益の変動予測及び
④予測に伴う不確実性を
反映させて求めることが必要である。
買主の立場で、
n+1期の純収益を
最終還元利回りで還元して
復帰価格を求める場合
①n+1期以降の純収益の変動予測や
予測に伴う不確実性を
②最終還元利回りに的確に反映
させる必要がある。
土地残余法
宅地の類型は、
その有形的利用及び権利関係の態様に応じて、
更地/建付地/借地権/底地/区分地上権等に分けられる。
更地とは、
建物等の定着物がなく、かつ、
使用収益を制約する権利の付着していない宅地をいう。
土地残余法とは
①不動産が敷地と建物等との結合により
構成されている場合において、
②収益還元法以外の手法によって建物等の価格を求め、
③当該不動産に基づく純収益から、
④建物等に帰属する純収益を控除した残余の純収益を、
⑤還元利回りで還元する手法をいう。
有効性
対象不動産が更地である場合において、
①当該土地に最有効使用の賃貸用建物等の建築を想定し、
②当該複合不動産に基づく純収益から
建物に帰属する純収益を控除した残余の純収益を
③還元利回りで還元することにより、
収益価格を試算することができる。
土地残余法を適用するに当たっては、
建物等が古い場合には
複合不動産の生み出す純収益から
土地に帰属する純収益が
的確に求められないことが多いので、
建物等は新築か築後間もないもの
でなければならない。
※還元利回りは、
地方別・用途的地域別・品等別等によって
異なる傾向を持つため、
類似の不動産の取引事例から得られる
取引利回りから還元利回りを求める際には、
投資家等の買手の視点に立って、
近隣地域と取引事例の存する地域との
地域要因の相違を格差修正率に反映
する必要がある。
有期還元法とインウッド式
有期還元法
①償却前純収益に
②割引率と
③有限の収益期間とを基礎とした
④複利年金現価率を乗じて
⑤収益価格を求める方法である。
有期還元法は、
対象不動産の純収益が最有効使用の観点からみて
「非永続的」なものと判断される場合に
適用され得る方法である。
インウッド式
有期還元法の一種で、定借のとき有効。
①不動産が敷地と建物等の結合により
構成されている場合において、
②償却前の純収益に、
③割引率と有限の収益期間とを基礎とした
④複利年金現価率を乗じて得た額に、
⑤収益期間満了時点における土地又は建物等の残材価格並びに
⑥建物等の撤去費を
⑦現在価値に換算した額を加減して、収益価格を求める方法。
定期借地権
通常、
旧借地法に基づく借地権や、
借地借家法に基づく普通借地権を前提とする借建の場合、
借地契約が終了しても更新可能性が高いことから、
更新料・建替承諾料等の支払いを前提に、
対象不動産の純収益を「永続的」なものと判断し、
永久還元法によって収益価格を求めることが出来る。
定期借地権の場合
①通常の借家契約のように更新はせず、
②契約期間満了に伴い確定的に契約関係が終了する。
③借地権者は建物を取り壊しのうえ
土地を明け渡す必要がある。
④このような場合は、
永久還元法よりも、
有期還元法を適用することが妥当と考えられる。
原価法
不動産の価格を求める
鑑定評価の基本的な手法は、
①不動産の価格の三面性
（費用性、市場性、収益性）に対応する、
②原価取事比収益還元法に大別される。
③各手法の適用により求められた試算価格を
それぞれ積算比準収益価格という。
原価法は、
①不動産の費用性に着目した手法であり、
②価格時点における
対象不動産の再調達原価(※1)を求め、
③この再調達原価について
減価修正(※2)を行って、
④対象不動産の試算価格（積算価格）を求める手法である。
再調達原価とは
対象不動産を価格時点において
再調達することを想定した場合において
必要とされる適正な原価の総額
減価修正とは
減価の要因に基づき発生した減価額を
対象不動産の再調達原価から控除して
価格時点における対象不動産の
適正な積算価格を求めること
原価法の有効性は
①対象不動産が
建物又は建物およびその敷地
である場合において、
②再調達原価の把握、
減価修正を適正に行うことが出来るときに有効。
減価修正
原価法は、
①不動産の費用性に着目した手法であり、
②価格時点における
対象不動産の再調達原価を求め、
対象不動産が新築かつ最有効使用の状態
にあることを想定して求めた上限値である。
③この再調達原価について減価修正を行って、
④対象不動産の試算価格（積算価格）を求める手法である。
原価法の有効性は
①対象不動産が
建物又は建物およびその敷地
である場合において、
②再調達原価の把握
③減価修正を適正に行うことが
出来るときに有効。
対象不動産が土地のみである場合においても、
再調達原価が適切に求めることが
出来るときはこの手法を適用可。
減価修正
①減価の要因に基づき発生した減価額を
対象不動産の再調達原価から控除して
②価格時点における対象不動産の
適正な積算価格を求めることである。
「減価」とは
①新築かつ最有効使用の状態を
前提とする再調達原価を上限として
②そこからの価値の減少を意味する。
減価修正を行うに当たっては、
①減価の要因に着目して
対象不動産を部分的かつ総合的に分析検討し、
②減価額を求めなければならない。
減価額の求め方
減価額の求め方は、
次の二つの方法があり、
原則としてこれらを併用しなければならない。
①耐用年数に基づく方法
この方法は、
毎期一定の法則に従って
減価していくという前提のもと、
対象不動産の経過年数と
経済的残存耐用年数に着目し、
減価額を求める手法である。
耐用年数に基づく方法には、
定額法/定率法等があるが、
これらのうちいずれの方法を用いるかは、
対象不動産の実情に即して決定すべき。
この方法を用いる場合には、
経過年数よりも経済的残存耐用年数に
重点を置いて判断すべき。
なお、
対象不動産が2以上の分別可能な
組成部分により構成されていて、
それぞれの耐用年数又は
経済的残存耐用年数が異なる場合に、
これらをいかに判断して用いるか、また、
耐用年数満了時における残材価格を
いかにみるかについても、
対象不動産の実情に即して決定すべき。
耐用年数に基づく方法の長所は
①鑑定評価主体の恣意が介在しにくく、
②毎期減価を計上することで、
③時の経過による材質の変化、
建築資材の経年劣化などの
④外部観察のみでは発見しにくい減価要因を
把握し、反映させ易いという長所がある。
②観察減価法
対象不動産について、
現実の状況を調査することにより
減価額を求める方法であり、
対象不動産の個別性を反映した、
実態に即した減価額を求めることが出来る。
1 設計設備等の機能性、
2 維持管理の状態
3 補修の状況
4 付近の環境との適合の状態等
5 各減価の要因の実態を調査することにより、
6 減価額を直接求める方法。
観察減価法の長所は
偶発的損傷など個別的な減価の実態を把握し、
反映させやすいという長所がある。
それぞれの長所・短所
これらの方法にはそれぞれ
下記の長所を有するとともに、
①建築資材の経年劣化などの外部観察のみでは
発見しにくい減価要因を把握し、
反映させ易いこと、
②偶発的損傷など個別的な減価の実態を把握し、反映させ易いこと、
下記の短所を有している
①不動産の価値は
必ずしも規則的に減価しない場合があり、
偶発的な、もしくは特別な減価が
認められる場合等
には当該減価を十分に反映することが難しい。
②外部観察のみでは発見しにくい
減価要因の把握が困難であること。
また、鑑定評価主体の主観性に左右される。
したがって、
両者はいわば相互補完の関係にあることから、
両者の長所を生かし、
短所を補うために、
原則として両者を併用すべき。
減価の要因
減価の要因は、
物理的機能的経済的要因に分けられる。
これらの要因は、
①それぞれ独立しているものではなく
②相互に影響を与え合いながら
作用していることに留意しなければならない。
物理的要因
物理的要因としては、
①不動産を使用することによって生ずる
磨滅破損、
②時の経過又は自然的作用によって生ずる
老朽化、並びに
③偶発的な損傷
が挙げられる。
機能的要因
機能的要因としては、
①不動産の機能的陳腐化、すなわち、
②建物と敷地との不適応、
③設計の不良、型式の旧式化、
設備の不足及びその能率の低下等
が挙げられる。
経済的要因
経済的要因とは、
①不動産の経済的不適応、すなわち、
②近隣地域の衰退、
③不動産と代替競争関係にある不動産
④又はその付近の不動産との比較における
⑤市場性の減退等 が挙げられる。
例１)店舗ビル、築15年、修繕履歴なし、近年近隣地域に大型商業店舗進出、売上減少かつ回復見込みなし。
①物理的減価
15年使用されてきたことによって、
外壁や内壁等について老朽化が進行、
共用部分としてのｴﾝﾄﾗﾝｽ、階段、廊下等
についても顧客の出入りにより損耗進行
しているかという要因に着目
②機能的減価
店舗ビルとして、
一般的な店舗ビルとの比較における
顧客の回遊性を確保するための
ELVの設置の有無、
各ﾃﾅﾝﾄのﾚｲｱｳﾄ状況、
付近の建物との比較における
顧客誘引性がある建物であるか否か
という要因に着目
③経済的要因
大型店舗への顧客流出が続いていることから、
近隣地域における商業繁華性の衰退や、
代替競争不動産が存する地域との比較における
競争力を維持しているかどうか
という要因に着目。
取引事例比較法
定義
①まず多数の取引事例を収集して
適切な事例の選択を行い、
②これらに係る取引価格に必要に応じて
事情補正時点修正を行い、
③かつ地域要因個別的要因の比較を行って
④求められた価格を比較考量し、
これによって対象不動産の比準価格を求める
手法である。
取事比法の有効性
①近隣地域、同一需給圏内の類似地域において
対象不動産と類似の不動産の取引が
行われている場合
②同一需給圏内の代替競争不動産の取引が
行われている場合
に有効。
取事比法が使えないときは
③不動産取引が
極めて乏しい地域における不動産については
その適用が困難
④取引されることが
極めて少ない（神社仏閣）不動産
についてもその適用が困難
取引事例の選択
①原則として
近隣地域又は同一需給圏内の類似地域
の存する不動産に係るものから
選択するものとし、
②必要やむを得ない場合には
近隣地域の周辺の地域に存するもの
のうちから、
③対象不動産の最有効使用が
標準的使用と異なる場合等には、
同一需給圏内の代替競争不動産
に係るもののうちから選択するものとする。
地域分析とは、
①対象不動産の属する圏域を
広域的に分析して、
②その属する用途的地域（近隣地域）の
標準的使用を判定することをいい、
当該分析の過程で、
近隣地域、
類似地域（近隣地域の特性と類似する特性を有する地域）、及び
同一需給圏（対象不動産と代替関係が成立し、価格形成に相互に影響を及ぼす他の不動産の存する圏域）
を判定することとなる。
取事比法は、対象不動産と
代替関係にある不動産の取引事例に
着目して試算価格を求める手法であるから、
その適用に関しては、
地域分析の結果を踏まえ、
同一需給圏を事例収集の範囲
としなければならない。
多数の取引事例が必要な理由
①この手法は、
市場において発生した取引事例を
その価格判定の基礎とするものであるので、
②多数の取引事例を収集することが必要である。
③なぜなら、豊富に収集された取引事例
の分析検討は
ⅰ個別の取引に内在する特殊な事情を排除し
①多数の取引事例を
相互に比較考量することにより、
②特殊な事情により
割高割安となっている事例を見つけ出し、
③選択を見送ったり、
事情補正することが出来る。
ⅱ時点修正率を把握し、
①多数の取引事例を時系列的に
分析することにより、
②時点修正率を求めることが出来るが、
③これを補完するものとして
売買希望価格/精通者意見等から
地価動向を把握することも有効。
ⅲ価格形成要因の対象不動産への影響の程度を知るうえで欠くことのできないものだから。
①特定の価格形成要因を異にする
多数の取引事例を比較検討することにより、
②当該価格形成要因が
価格に与える影響の程度を把握し、
③地域要因/個別的要因の格差修正率を
判定することが出来る。
売り買い希望価格、精通者意見等の必要性
①近隣地域等の価格水準 及び
②地価の動向を知るうえで、
取引事例を補完するものとして、
十分に活用し得るものである。
標準的な画地を設定して地域要因及び個別的要因の比較を行う方法
取引事例の価格は、
①その不動産の存する地域に係る地域要因及び
②その不動産の個別的要因を
反映しているものであるから、
取事比法の適用に当たっては、
地域要因/個別的要因の比較を行う必要がある。
地域要因個別的要因の比較は、
①対象不動産と事例不動産を直接比較する方法と、
②それぞれの地域における個別的要因が
標準的な土地を設定して行う方法がある。
1.事例不動産が同一需給圏内の類似地域等に存する場合
①類似地域等における標準的土地を設定
②取引事例地と標準的土地との
個別的要因の比較を行って、
③取引価格を類似地域等の標準的土地の価格に補正（標準化補正）
④類似地域等の標準的土地と
近隣地域の標準的土地との地域要因の比較
を行い、
⑤近隣地域の標準的土地の価格を求める。
⑥近隣地域の標準的土地と
対象不動産との個別的要因の比較を行い、
⑦対象不動産の比準価格を求める。
2.事例不動産が近隣地域に存する場合
①近隣地域における標準的土地を設定し、
②取引事例地と標準的土地との
個別的要因の比較を行って、
③取引価格を近隣地域の標準的土地の価格
に補正する（標準化補正）
④当該標準的土地と対象不動産との個別的要因の比較を行い、
⑤対象不動産の比準価格を求める。
この場合において、
各取引事例の価格は個々の不動産の
個別的要因を反映して形成されているもの
であるから、
形状・規模等が標準的な画地に補正するために
個別的要因の比較が必要となる。
また、
地域要因の比較にあたっては、
対象不動産及び各取引事例が存する地域の
標準的使用及び価格水準に対する十分な認識が必要となる。
例)戸建住宅地の大規模敷地に取事比法
個々の不動産の最有効使用は、
一般に近隣地域の地域の特性の制約下にあるが、
対象不動産は、最有効使用が
近隣地域の標準的使用と異なると考えられる。
このような不動産に取事比法を適用する際には
以下の点に留意すべき。
1.事例の選択
対象不動産の最有効使用が
標準的使用と異なる場合においては、
対象不動産の最有効使用について、
対象不動産の個別性のために、
近隣地域の制約の程度が
著しく小さいと認められることが多く、
事例の選択に当たっては、
地域の特性の類似性よりも、
むしろ個々の不動産の用途/規模/品等等の
類似性に着目することが重要となる。
したがって、
このような場合には、
必ずしも近隣地域、類似地域等の
地域概念にとらわれず、
同一需給圏内において
対象不動産と代替競争関係が成立していると
認められる不動産、すなわち
同一需給圏内の代替競争不動産
に係る取引事例を選択すべきである。
2.地域要因/個別的要因の比較
マンション適地の典型的な需要者は
マンション開発を実施するディベロッパーであるので、
各要因の比較に際しては、
特に当該ディベロッパーの重視する
投資採算性に影響する要因
（立地条件、接道条件、規模、形状、法令上許容される容積率等）
に着目し、
格差修正率を求める必要がある。
また、
取引事例として同一需給圏内の代替競争不動産
に係るものを選択する場合において、
価格形成要因に係る対象不動産との比較を行う際には、
個別的要因の比較だけでなく
市場の特性に影響を与えている地域要因
の比較もあわせて行うべきことに留意する。
時点修正
①取引事例等に係る取引等の時点が、
②価格時点と異なることにより、
③その間に価格水準に変動があると
認められる場合には、
④当該取引事例等の価格等を
⑤価格時点の価格等に
修正しなければならない。
この取引事例等の価格等を
価格時点の価格等に修正する作業を
時点修正という。
時点修正の必要性
不動産の価格は
常に変化の過程にあるものであるから、
鑑定評価に当たって採用する事例は、
厳密には価格時点と同一の時点に係るもの
であることが望ましい。
しかし、
現実には同一時点の事例の収集は困難
であるため、
価格時点にできるだけ近い事例を収集し、
必要に応じて時点修正を行うこととなる。
具体的には、
時点修正は、原価法・取事比法・収益還元法及び賃事比法等において採用する
建設事例・取引事例・収益事例・賃貸事例等の時点が
価格時点と異なり、かつ
両時点の間に価格水準の変動が
見られる場合等に必要となる。
時点修正率の求め方
時点修正率は、
価格時点以前に発生した
多数の取引事例について時系列的な分析を行い、さらに
1国民所得の動向
2財政事情/金融情勢
3公共投資の動向
4建築着工の動向
5不動産取引の推移等の社会的経済的要因の変化、
6土地利用の規制/税制等の行政的要因の変化
など、
一般的要因の動向を総合的に勘案して
求めるべきである。
時点修正率は
原則として上記により求めるが、
都道府県地価調査等の資料を
活用するとともに、
適切な取引事例が乏しい場合には、
売り買い希望価格等の動向及び
市場の需給の動向等に関する諸資料
を参考として用いることが出来るものとする。
８－９
対象不動産の確認・必要性
対象不動産の確認とは
①「基本的事項の確定」により
確定された対象不動産が
②現実にその通り存在するかを確認する作業
をいう。
不動産の鑑定評価にあたっては、
基本的事項として、
対象不動産/価格時点/価格又は賃料の種類
を確定しなければならない。
不動産の鑑定評価を行うに当たっては、まず
①鑑定評価の対象となる土地又は建物等を
物的に確認することのみならず、
②鑑定評価の対象となる所有権及び
所有権以外の権利
を確定する必要がある。
対象不動産の確定は、
①鑑定評価の対象を明確に
他の不動産と区別し、特定することであり、
②それは鑑定士が鑑定評価の依頼目的及び条件
に照応する対象不動産と、
③当該不動産の現実の利用状況とを
照合して確認するという実践行為を経て
④最終的に確定されるべきものである。
「確認」を省略してはならない理由
①依頼の受付に続く
基本的事項の確定においては、
②依頼者の提示した対象確定条件により、
③観念的に対象不動産の範囲等が
確定されているに過ぎない。
対象不動産を最終的に確定するためには、
①不動産鑑定士が、対象不動産について
②現実にその通り存在しているかを確認する必要がある。
③観念的に確定された事項と、
確認した事項が一致して
④最終的に対象不動産が確定されるが、
⑤両者が一致しなければ
対象不動産の確定が出来ず
鑑定評価が出来ない。
したがって、
①対象不動産の確認は、
②適正な鑑定評価の前提となるもので、
③実地調査の上、閲覧、聴聞等を通じて的確に行うべきであり、
③いかなる場合においても
この作業を省略してはならない。
④対象不動産の確認を行った結果が、
⑤依頼者から設定された対象確定条件と
相違する場合には、
⑥再度依頼者に説明の上、
対象確定条件の改定を求める等
適切な措置を講じなければならない。
対象不動産の「確定」の必要性
不動産の鑑定評価を行う場合、
対象となる不動産は
①その範囲が可変的であり、
②権利の態様については所有権、
地上権等の物権のみならず
③外見上からは不分明な賃借権等の債権も
対象となり、
④これらが複合的に存在する等
その対象が複雑な様相を呈するため、
対象不動産の確定が必要となる。
不動産は、
①その物的な範囲等が可変的であり、
②所有権賃借権等の権利の態様が
複合的重層的で複雑な様相を呈している。
③そのため鑑定評価の対象となる範囲や権利が変わると
④鑑定評価額も変化するため、
対象不動産の確定が必要である。
資料論
不動産の鑑定評価は、
①収集し、整理されている関連諸資料を
具体的に分析して、
②対象不動産に及ぼす
自然的社会的経済的行政的な要因の影響
を判断し、
③対象不動産の経済価値に関する最終判断
に到達する
というプロセスをたどるものであるから、
その精度は、
①必要な関連諸資料の収集整理の適否及び、
②これらの諸資料の分析解釈の練達の程度
に依存するものである。
このように、鑑定評価の成果は、
①採用した資料によって左右されるもの
であるから、
②資料の収集整理は、
鑑定評価の作業に活用し得るように、
③適切かつ合理的な計画に基づき、
④実地調査、聴聞、公的資料の確認等により
⑤的確に行うものとし、
⑥公正妥当を欠くようなことが
あってはならない。
鑑定評価に必要な資料は
おおむね次のように分けられる。
確認資料
①不動産の物的確認及び
②権利の態様の確認に
③必要な資料をいう。
登記簿謄本、土地建物の図面、写真、不動産の所在地に関する地図等が挙げられる。
要因資料
①価格形成要因に照応する資料をいう。
一般的要因に係る一般資料、
地域要因に係る地域資料、
個別的要因に係る個別資料に分けられる。
一般資料・地域資料は、
平素からできるだけ広くかつ組織的に収集しておくべき。
個別資料は、
対象不動産の種類、対象確定条件等案件の相違
に応じて適切に収集すべきである。
事例資料
①鑑定評価の手法の適用に必要とされる
現実の取引価格、賃料等に関する資料をいう。
建設事例、取引事例、収益事例、賃貸事例等があげられる。
なお、
鑑定評価先例価格は
鑑定評価に当たって参考資料とし得る場合
があり、
売買希望価格等についても同様である。
例)継続支払賃料の鑑定評価で必要な資料
継続中の建物及びその敷地の賃貸借に基づく
実際支払賃料を改定する場合の鑑定評価額は、
差額配分法、利回り法、スライド法による賃料及び比準賃料を関連付けて
決定するものとする。
差額配分法
差額配分法は、
①対象不動産の経済価値に即応した
適正な実質賃料又は支払賃料と
②実際実質賃料又は実際支払賃料
との間に発生している差額について、
③契約の内容、契約締結の経緯等を
総合的に勘案して、
④当該差額のうち
貸主に帰属する部分を
適切に判定して得た額を
⑤実際実質賃料又は実際支払賃料に
加減して試算賃料を求める手法である。
この中で、
対象不動産の経済価値に即応した
適正な実質賃料は、
価格時点において想定される正常賃料であり、
積算法、賃貸事例比較法等により求めるものとする。
積算法
基礎価格は原価法により求め、
土地の再調達原価は取事比法により
求めることから、
更地（若しくは最有効使用の自建）
の取引事例が必要。
賃事比法
対象不動産と類似性を有する
「新規の」賃貸事例が必要となる。
利回り法
①基礎価格に継続賃料利回りを乗じて得た額に
②必要諸経費等を加算して
試算賃料を求める手法
このなかで、継続賃料利回りとは、
①現行賃料を定めた時点における
②基礎価格に対する純賃料の割合を標準とし、
③契約締結時及びその後の
各賃料改定時の利回り、
④基礎価格の変動の程度、
⑤近隣地域若しくは同一需給圏内の類似地域等における
対象不動産と類似の不動産の賃貸借等の事例
⑥又は同一需給圏内の代替競争不動産の賃貸借等
の事例における利回り
を総合的に比較考量して求めるものとする。
この過程において次の通り取引事例、賃貸事例が必要となる。
１．現行賃料を定めた時点・契約締結時及び
各改定時の基礎価格査定の過程における
土地再調達原価査定の際に、
当該各時点に出来るだけ近い時点の更地
（または最有効使用の更地）
の取引事例が必要。
２．同一需給圏内の類似地域等における事例
から継続賃料利回りを検証するにあたって、
「賃貸借等の継続に係る」賃貸事例が必要となる。
スライド法
①現行賃料を定めた時点における純賃料に、
②変動率を乗じて得た額に、
③価格時点における必要諸経費等を加算して、
④試算賃料を求める手法である。
変動率の求め方
①現行賃料を定めた時点から
②価格時点までの間における
③経済情勢等の変化に即応する
変動分を表すものであり、
④土地および建物価格の変動、物価変動、
所得水準の変動等
を示す各種指数等を
総合的に勘案して求めるもとする。
変動率の査定に当たっては、
消費者物価指数や市街地価格指数等の各種指数に加え、
土地取引事例や賃貸事例も
時系列的に多数収集し、
その価格の推移について検討する必要がある。
継続賃料の賃貸事例比較法
①まず多数の継続に係る賃貸借等の事例を収集して適切な事例の選択を行い、
②これらに係る実際実質賃料に
③必要に応じて事情補正時点修正を行い、かつ
④地域要因比較個別的要因比較を行って
⑤求められた賃料を比較考量して
試算賃料を求める手法。
この場合においては、
対象不動産と類似性を有する
「賃貸借等の継続に係る」賃貸事例が
必要となる。
土壌汚染
土壌汚染とは、
土壌中に特定有害物質
（土壌に含まれることに起因して
人の健康に係る被害を生じるおそれがあるものとして土壌汚染対策法に定められた物質）
が基準値を超えて存在する状態。
売主リスク
売買後判明時、買主から瑕疵担保責任追及される可能性。取引機会の減少。
買主リスク
汚染物除去、汚染拡散防止に係る費用発生、土地利用に制約受ける可能性。
土壌汚染が存する場合には、
1.当該汚染の除去、当該汚染の拡散の防止その他の措置（以下「汚染の除去等の措置」）
に要する費用の発生や
2.土地利用上の制約 により、
3.価格形成に重大な影響を与えることがある。
4.土壌汚染対策法に規定する
土壌の特定有害物質による汚染に関して、
5.同法に基づく手続きに応じて次に掲げる事項に特に留意する必要がある。
①対象不動産が、
土壌汚染対策法に規定する
有害物質使用特定施設に係る工場若しくは
事業場の敷地又は
これらの敷地であった履歴を有する土地
を含むか否か
なお、
これらの土地に該当しないものであっても、
土壌汚染対策法に規定する
土壌の特定有害物質による汚染
が存する場合があることに留意する必要あり。
②対象不動産について、土壌汚染対策法の規定による土壌汚染状況調査を行う義務が
発生している土地を含むか否か
③対象不動産について、土壌汚染対策法の規定による要措置区域の指定若しくは
形質変更時要届出区域の指定
がなされている土地を含むか否か、
（要措置区域の指定がなされている土地を含む場合は、講ずべき汚染の除去等の措置の内容を含む。）
または過去においてこれらの指定若しくは
土壌汚染対策法の一部を改正する法律による
改正前の土壌汚染対策法の規定による
指定区域の指定の解除がなされた履歴がある
土地を含むか否か
土壌汚染が存在している場合の鑑定評価 原則と例外
Ａ.原則
土壌汚染が存することが判明している不動産については、
原則として
①汚染の分布状況
②汚染の除去等の措置に要する費用等を
③他の専門家が行った調査結果等
を活用して把握し、
鑑定評価を行うものとする。
Ｂ.例外１
依頼目的や依頼条件による制限があり、
他の専門家が行った調査結果等を活用し得ない場合、
①依頼者の同意を得て、
②想定上の条件を付加して鑑定評価を行うことが出来る。
この場合における想定上の条件とは、
「土壌汚染が存する土地だが汚染が除去されたものとして評価を行う」
等であるが、この場合、
条件設定に係る一定の要件
（実現性/合法性/関係当事者第三者の利益を害する恐れがないこと等）
を満たさなければならない。
Ｂ.例外２
自己の調査分析能力の範囲内で
当該要因に係る価格形成上の影響の程度を推定して鑑定評価を行うこと。
なお当該推定を行うためには、
客観的な推定ができると認められることが必要である。
具体的には、
①周辺に比較可能な類似の取引事例が存在し、
②その価格が当該汚染の事実を織り込んで
価格形成されている場合、
③当該事例との比較から汚染が存することによる
減価の程度を客観的に予測して
対象不動産の鑑定評価額へ
反映させる等である。
土壌汚染が存在し、「汚染の除去等の措置がなされたものとして」という条件付加
実現性
①
ⅰ所有者や購入予定者等の
対象不動産の現況を変更する権限を持つものに、土壌汚染の除去等を行う意思や着手の確認を行い、依頼書や確認書等にその旨を記載するものとする。
ⅱ合わせてその変更を行う資力があるかどうかを勘案
合法性
②土壌汚染対策法の規定による
要措置区域・形質変更時要届出区域の指定等
がなされている土地を含む場合、
汚染の除去等は法の手続きによって行われることから、当該条件付加は妥当性を欠く。
（有害物質・調査義務等も検討する。）
関係当事者及び第三者
③依頼目的が担保評価や第三者への売却価格の参考とするための鑑定評価の場合、
現況と異なる個別的要因を前提とした
鑑定評価を行うことによって、
対象不動産の価格に関する関係当事者及び第三者の適切な判断を誤らせる可能性を有しており妥当性を欠く。
証券化対象不動産の鑑定評価においては、
投資家保護の観点から土壌汚染の価格に与える影響についての結論を求められるため、
当該条件設定は妥当性を欠く。
土壌汚染の有無を価格形成要因から除外して鑑定評価実施可能な場合
①鑑定士は、
土壌汚染の有無について現地調査/過去地図閲覧/依頼者等へのヒアリング等
を通じた対象地及び周辺エリアの
地歴調査も行わなければならない。
②このような通常の調査において
当該事項の存否の端緒すら確認できない場合において、
当該事項が対象不動産の価格形成に
大きな影響を与えることがないと
判断されるときには、
価格形成要因から除外して
鑑定評価を行うことが出来るものとする。
鑑定評価報告書
鑑定評価報告書は、
①鑑定評価の基本的事項及び
②鑑定評価額を表し、
③鑑定評価額を決定した理由を説明し、
④その不動産の鑑定評価に関与した
不動産鑑定士の責任の所在を示すことを
趣旨とするものである。
鑑定評価書の作成
鑑定評価書の作成にあたっては、
まずその鑑定評価の過程において
①採用したすべての資料を整理し、
②価格形成要因に関する判断、
③鑑定評価方式の適用に係る判断
等に関する事項を明確にして、
④これに基づいて作成されるべきである。
鑑定評価書の内容
鑑定評価書の内容は、
①不動産鑑定業者が
依頼者に交付する鑑定評価書の
実質的な内容となるものである。
したがって、
鑑定評価報告書は、
①鑑定評価書を通じて依頼者のみならず、
②第三者にも影響を及ぼすものであり、
③さらには不動産の適正な価格の形成の基礎
となるものであるから、
④その作成にあたっては、
誤解の生ずる余地を与えないよう留意する
とともに、
⑤特に鑑定評価額の決定の理由については、
⑥依頼者その他第三者に対して
十分に説明し得るものとするように
努めなければならない。
記載事項
鑑定評価報告書には、
少なくとも次の10項について
それぞれに定めるところに留意して
記載しなければならない。
①鑑定評価額及び価格又は賃料の種類
②鑑定評価の条件
③対象不動産の所在/地番/地目/家屋番号/構造
/用途/数量/対象不動産に係る権利の種類
④鑑定評価の依頼目的及び条件と価格又は
賃料の種類との関連
⑤価格時点及び鑑定評価を行った年月日
⑥鑑定評価額の決定の理由の要旨
⑦鑑定評価上の不明事項に係る取扱い及び
調査の範囲
⑧関与不動産鑑定士又は
関与不動産鑑定業者に係る利害関係等
⑨関与不動産鑑定士の氏名
⑩依頼者及び鑑定評価書が
依頼者以外に提出される場合における
当該提出先の氏名又は名称
必須記載事項
鑑定評価報告書は、
依頼者、第三者に対して影響を及ぼし、
適正な価格の形成の基礎
となるものであるから、
その作成にあたっては、
鑑定評価額と価格の種類、
鑑定評価の条件、対象不動産の所在、地番
のほか、
価格時点及び鑑定評価を行った年月日並びに
実査日を必ず記載しなければならない。
鑑定評価を行った年月日とは
いわゆる評価時点のことである。
これは鑑定理論の手順を完了した日、すなわち
鑑定評価報告書を作成し、
これに鑑定評価額を表示した日である。
これを記載する主旨は、
価格時点と評価時点の間隔の如何は、
資料の収集の可能性、
価格形成要因の分析の正確性等に
影響を及ぼし、
鑑定評価額とも関係してくる場合があるので、
当該評価時点においては当該鑑定評価額としたことに手落ちがなかったことを
後日立証する点にある。
このため価格時点、
評価時点は鑑定評価報告書への必須記載事項になっている。
鑑定評価額の決定の理由の主旨は
鑑定評価額が基準の定めるところに従い、
十分に合理的な根拠に基づいて
決定されたものであることを明確にし、
鑑定評価額の妥当性を立証
するためのものであり、
抽象的な表現はできる限り避け、
論理的かつ実証的に記載すべきである。
関与不動産鑑定士または関与不動産鑑定業者に係る利害関係等の記載が求められるようになった背景
近年、不動産の証券化に係る鑑定評価や
財務諸表のための価格調査等、
依頼者の鑑定評価に対するニーズが
多様化していること等から、
不動産鑑定評価に対する公正生、独立性、
透明性がより厳格に求められるようになったことにあると解する
各論
開発法
対象不動産（更地）の面積が
近隣地域の標準的な土地の面積に比べて
大きい場合等において、
開発事業者の投資採算性の観点から
試算価格を求める手法である。
①一体利用することが合理的と認められるときは
価格時点において、
当該更地に最有効使用の建物が
建築されることを想定し、
販売総額から、
通常の建物建築費相当額及び
発注者が直接負担すべき通常の付帯費用を
控除して得た価格。
②分割利用することが合理的と認められるときは
価格時点において、
当該更地を区画割して、
標準的な宅地とすることを想定し、
販売総額から、
通常の造成費相当額及び
発注者が直接負担すべき通常の付帯費用を
控除して得た価格。
開発法によって求める価格
マンション等又は細区分した宅地の販売総額を
価格時点に割り戻した額から、
建物の建築費相当額及び
発注者が直接負担すべき通常の付帯費用又は
土地の造成費及び
発注者が直接負担すべき通常の付帯費用を
価格時点に割り戻した額を
それぞれ控除して試算価格を求めるものとする。
開発法と一般的要因
開発法の適用においては、
販売総額や建築費・造成費
発注者が直接負担すべき通常の付帯費用を、
投下資本収益率で割り引く必要がある.
借地権
借地権とは、
借地借家法（廃止前借地法含む）に基づく
借地権（建物の所有を目的とする地上権又は土地の賃借権）をいう。
借地権の価格とは
①借地借家法に基づき
②土地を使用収益することにより
③借地人に帰属する経済的利益（一時金の授受に基づくものを含む）
を貨幣額で表示したもの。
借地人に帰属する経済的利益とは
土地を使用収益することによる広範な諸利益を基礎とするものであるが、
土地を長期間占有し、独占的に使用収益し得る借地人の安定的利益
これは、
①借地借家法等の規定により、最低存続期間が法定されている。
②契約期間が満了しても、地主に更新拒絶の正当事由がない限り契約更新される。
③第三者への譲渡が可能である。等の法的側面から生ずる利益である。
「借り得」
①借地権の付着している宅地の経済価値に即応した適正な賃料と、
②実際支払賃料との乖離（賃料差額）及び、
③その乖離の持続する期間を基礎に成り立つ経済的利益の現在価値のうち、
④慣行的に取引の対象となっている部分
これは、
①権利金等の一時金の授受や地代の粘着性等により、
②価格時点の正常賃料水準より実際実質賃料が低廉な場合、
借地人にとって当該差額がいわば
「借り得」となっている等の
経済的側面から生ずる利益である。
借地権の鑑定評価額
借地権取引慣行の成熟の程度の高い地域に存する借地権の鑑定評価額は、
①借地権及び借地権を含む複合不動産の取引事例に基づく比準価格並びに、
②土地残余法による収益価格
を関連付けて得た価格を標準とし、
③当該借地権の設定契約に基づく賃料差額のうち、
取引の対象となっている部分を
還元して得た価格（賃料差額還元法）
④借地権取引が慣行として成熟している場合における、
当該地域の借地権割合により求めた価格（借地権割合法）
③④を比較考量して決定する。
借地権割合法
①地域の標準的な借地権価格の更地価格に対する割合から標準的な借地権割合を求め、
②これに対象借地権の個別性を加味して対象借地権の借地権割合を求める。
借地権と一時金
宅地の賃貸借契約に関連して、
借地人から賃貸人へ支払われる一時金には、
一般に、
①預り金的性格を有し、通常、保証金と呼ばれているもの、
②賃料の前払い的性格を有し、又は借地権の設定の対価とみなされ、
通常、権利金と呼ばれているもの、
③その他借地権の譲渡等の承諾を得るための一時金
に分類することが出来る。
これらのほか、定期借地権に係る賃貸借契約等においては、賃料の前払的性格を有し、通常、前払地代と呼ばれているものがある。
①これらの一時金が借地権価格を構成するか否かは、
②その名称の如何を問わず、
③一時金の性格、
④社会的慣行等を考察して、
⑤個別的に判定することが必要。
将来見込まれる一時金と借地権価格との関係
近い将来、以下の支払が見込まれる場合、
これらは借地権の効用を増加させるために
買い手が負担するものであることから、
借地権価格を構成する
1.更新料（借地契約の更新時に授受される一時金）、
2.増改築承諾料（既存建物の増改築の承諾を得るための一時金）
3.条件変更承諾料
（建物を非堅固から堅固にする等、借地契約の変更の承諾を得るための一時金）等
底地
宅地の類型は、その有形的利用権利関係の態様に応じて、
更地建付地借地権底地区分地上権等に分けられる。
底地とは、
宅地について借地権が付着している場合における
当該宅地の所有権をいう。
借地権とは、
借地借家法（廃止前の借地法を含む）に基づく
借地権（建物の所有を目的とする地上権又は土地の賃借権）をいう。
底地の価格は
①借地権の付着している宅地について、
②借地権の価格との相互関連において
③賃貸人に帰属する経済的利益を
④貨幣額で表示したものをいう。
賃貸人に帰属する経済的利益とは
①当該宅地の実際実質賃料から諸経費等を控除した部分の
賃貸借等の期間に対応する経済的利益
及び
②その期間の満了によって復帰する経済的利益の現在価値
つまり、
底地の権利者（所有者）は、
借地権が付着している限り、
自ら当該宅地を使用収益することはできないため、
底地の価格は、
①借地契約が持続する期間内の地代収入に基づく経済的利益のほか、
②近い将来、更新料・条件変更承諾料・増改築承諾料等の
一時金の発生が予測される場合の
これら一時金収入に基づく経済的利益や、
③近い将来、借地契約が終了して
完全所有権が復帰することが予想される場合の
最有効使用の実現等に基づく経済的利益等
も加味して形成される。
底地の鑑定評価額は
下記①と②を関連付けて決定するものとする。
①実際支払賃料に基づく純収益の現在価値の総和
を求めることにより得た収益還元法による収益価格
②取引事例比較法による比準価格
この場合においては、次に掲げる事項を総合的に勘案するものとする。
①将来における賃料の改定実現性とその程度
②借地権の態様及び建物の残存耐用年数
③契約締結の経緯並びに経過した借地期間及び残存期間
④契約に当って授受された一時金の額及びこれに関する契約条件
⑤将来見込まれる一時金の額及びこれに関する契約条件
⑥底地の取引慣行及び底地の取引利回り
⑦当該底地の存する土地に係る更地価格又は建付地価格
底地と収益還元法
底地の収益価格は、
①基本的には、契約期間中の純収益及び復帰価格の
現在価値の総和により求める。
底地は、更地等と異なり、
土地建物一体として生み出す収益を享受することが出来ず、
また、普通借地権等については更新性が高いことから、
当該借地権の付着している底地の収益価格は、
通常、「永久還元法※」により求めることとなる。」
※一期間の純収益を還元利回りによって還元する方法
収益還元法において、
永久還元法を採用した場合は、
更地の取引事例収集が有効。
①復帰価格の算定は不要だが、
②収益価格の試算 or 鑑定評価額の決定のいずれの段階においても、
上限値として対象地の更地としての価格を勘案する必要があることから、
③更地の取引事例等を収集することは有効。
②しかし、定期借地権については更新性がないことから、
残存契約期間の短い定期借地権の付着している底地の収益価格を
直接還元法で求める場合、
「有機還元法（インウッド式※）を採用する。
※地代収入に基づく純収益に割引率と有限の収益期間とを基礎とした複利年金現価率を乗じて得た額に、
収益期間満了時における土地価格（更地価格※）
を現在価値に換算した額を加算する。
※最有効使用前提価格なので収益還元法採用の場合、
土地残余法を適用する。
③更地復帰の実現性の可能性の高い底地に係る復帰価格については、
対象地の価格時点における更地価格を基準として査定することになる。
この過程で、更地又は敷地が最有効使用の状態にある
自用の建物及びその敷地の取引事例の収集が必要となる。
割引率、還元利回りの査定
底地の取引事例から得られる利回りとの比較も有効。
純収益を的確に把握し得る底地の取引事例を収集することが必要。
底地と取引事例比較法
取事比法の適用においては、
①対象不動産と代替競争関係にある
底地の取引事例を収集することが必要である。
②ただし、借地人居付きの底地の価格は、
当該借地契約の内容のいかんによって大きく左右されるから、
③事例の選択及び各種補正過程において、
借地契約の類似性+賃貸人の属性等を十分な検討が必要。
自用の建物及びその敷地（以下、自建）
不動産の類型（有形的利用・権利関係の態様）は、種別とともに
不動産の経済価値を本質的に決定づけるので、
類型に応じた適切な要因の分析や
評価手法の適用を行う必要がある。
自建とは
建物所有者とその敷地の所有者とが
同一人であり、
その所有者による使用収益を制約する権利の
付着していない場合における当該敷地と建物。
自建の特徴
①直ちに需要者の用に
供することが出来るので、
②取引当事者は、価格の三面性
（費用性/市場性/収益性）を
等しく考慮して取引意思決定する。
したがって、
自建の鑑定評価額
①原価法による積算価格
②取事比法による比準価格
③収還法による収益価格
を関連づけて決定する。
貸家及びその敷地（以下、貸家）
貸家とは
建物所有者とその敷地の所有者とが
同一人であるが、
建物が賃貸借に供されている場合
における当該敷建。
貸家とは
①借地人が居付であるので、
②直ちに需要者のように供することが出来ず、
③取引当事者（投資家）は、
投資用不動産として
収益性を重視して取引意思決定する。
したがって、
貸家鑑定評価額は
①実際実質賃料
（売主が既に受領した一時金のうち
売買等にあたって
買主に承継されない部分がある場合には、
当該部分の運用益償却額を
含まないものとする）
に基づく純収益等の現在価値の総和
を求めることにより得た収益価格を標準とし、
②積算価格
③比準価格
を比較考量して決定する。
借地権付建物（以下、借建）
借建とは
借地権を権原とする建物が存する場合における当該建物およびその敷地
借建鑑定評価額は
当該建物を借地人が使用しているものについての鑑定評価額は、
①原価法による積算価格
②取事比法による比準価格
③収還法による収益価格
を関連づけて決定する。
積算価格について、自建との比較
自建の再調達原価は、
当該建物及びその敷地が
既成市街地に存する場合には、
取事比法及び土地残余法により求めた
更地価格に
建物再調達原価を加算して求める。
借地権付建物の再調達原価は、
借地権価格に
建物再調達原価を加算して
求める。
借地権の価格を求めるにあたっては
①借地権の取引慣行の成熟の程度によって
適用する方法が異なるため、
②借地権に係る地域分析及び個別分析を行い、
③借地権の態様や取引慣行を
明確にしなければならない。
比準価格について、自建との比較
自建の場合、
土地、建物並びに建物及びその敷地に係る
各個別的要因について
比較可能な自建の取引事例を
収集・選択することになる。
借地権付建物の場合、
①これらの個別的要因に加え、
②借地権の契約の内容、
③借地権の態様についても
比較可能な借地権付建物の取引事例を
選択・収集する必要がある。
借建鑑定評価額（貸家）の場合
当該建物が賃貸されているものについての
鑑定評価額は、
①実際実質賃料に基づく純収益の
現在価値の総和
を求めることにより得た収益価格を標準とし、
②原価法による積算価格
③取事比法による比準価格
を比較考量して決定する。
貸家との比較
総費用について
貸家に直接還元法及びDCF法を
適用する場合には、
総費用の査定に当たって、
土地の公租公課を計上する。
借地権付建物（貸家）の場合は、
総費用の査定に当たって、
土地の公租公課を計上せず、
支払地代を計上する。
なお、
現行地代が周辺相場よりも
明らかに割高or割安の場合には、
売買に際し地代が改定される場合もあるため、
地代改定の可能性について
考慮する必要がある。
特に、
DCF法の適用に当たり、
分析期間内に地代の改定が
見込まれる場合には、
改定後地代をキャッシュフローに
反映すべきである。
さらに、
必要に応じて借地契約の更新期の費用項目
として、
更新料等の一時金を計上する場合もある。
還元利回り等について
借地権付建物は、貸家敷と異なり、
①将来地代の値上げにより
賃料差額が縮小するリスクや、
②更新料、建替え承諾料等の負担を
求められるリスクや、
③賃貸人側の正当事由に基づき
借地契約が終了するリスク等
がある。
したがって、
還元利回りや最終還元利回り等の査定
に当たっては、
これら借地権付建物に固有のリスクを
反映すべきである。
還元方法について
旧法に基づく借地権や、
借地借家法に基づく
いわゆる普通借地権の場合、
契約期間が満了しても契約更新される可能性が高い。
しかし、
定期借地権の場合、通常、
契約期間の満了に伴って
確定的に契約が終了する。
したがって、
残存契約期間の短い定期借地権付建物の場合、
直接還元法の適用に当たっては、
有期還元法のモデルである
を採用し、
DCF法の適用に当たっては、
当該残存期間を分析機関と設定することが、
それぞれ合理的と考えられる。
なお
どちらの方法においても、復帰価格は、
復帰時点の建物取壊し費用を
計上するものとし、
土地価格等を計上してはならない。
区分所有建物及びその敷地の評価・意義・留意点
区分所有建物及びその敷地の定義
建物の区分所有法に関する法律
①第2条第3項に規定する専有部分
②当該専有部分に係る第2条第4項に規定する
共用部分の共有持分
③第2条第6項に規定する敷地利用権
区分所有建物およびその敷地で、
専有部分を区分所有者が使用しているものについての鑑定評価額
①原価法による積算価格
②取事比法による比準価格
③収益還元法による収益価格
を関連付けて決定するものとする。
区分所有建物およびその敷地で、専有部分が賃貸されているものについての鑑定評価額
①実際実質賃料
（売主が既に受領した一時金のうち
売買等にあたって
買主に承継されない部分がある場合には、
当該部分の運用益及び償却額を
含まないものとする。）
に基づく純収益の現在価値の総和
を求めることにより得た収益価格を標準とし、
②積算価格及び比準価格を
比較考量して決定するものとする。
Ex)対象不動産に経済価値のある専用庭が付着しているとき
原価法
区分所有建物及びその敷地の積算価格は、
①区分所有建物の対象となっている
一棟の建物及びその敷地の積算価格を求め、
②当該積算価格に当該一棟の建物の
階層別・同一階層内の位置別効用比
により求めた配分率を
乗ずることにより求める。
③本件庭は専用部分の個別的要因として
配分率の査定の中で反映させるか、
配分率を乗じた後に個別修正として
反映させる。
取事比法
個別的要因の比較に反映させると同時に、
取引事例選択の際の判断材料としても活用
収益還元法
主として賃料の査定において反映させる。
なお、
専用庭使用料を負担している場合は、
費用計上する必要あり。
Ex)敷地利用権が借地権であった場合
原価法
①一棟の敷地の再調達原価に替えて、
②一棟の敷地の借地権価格を
求めるものとする。
また、
①敷地利用権が借地権であることに起因して、
土地建物一体としての市場性の減退が
認められる場合には、
②これを減価修正において
適切に反映させる必要がある。
取事比法
区分所有建物及びその敷地に係る
事例選択において、
①敷地利用権について
同様の権利形態を有する事例を
採用することが望ましい。
②また、地代等の契約内容について、
個別的要因比較の中で
斟酌しなければならない。
収益還元法
①一般的な収益還元法における費用項目
として、
「公租公課」が存するが、
②対象不動産の所有者は
土地の所有権を有しないことから、
③「土地の公租公課
（固定資産税、都市計画税）」の計上不要
これに換えて、
④「地代」を計上する必要が出てくる。
また、
敷地利用権が借地権であることによる
市場性の減退について、
①還元利回り
②割引率等
の査定の中で検討しなければならない。
自用の建物及びその敷地（以下、自建）
不動産の類型（有形的利用・権利関係の態様）は、種別とともに
不動産の経済価値を本質的に決定づけるので、
類型に応じた適切な要因の分析や
評価手法の適用を行う必要がある。
自建とは
建物所有者とその敷地の所有者とが
同一人であり、
その所有者による使用収益を制約する権利の
付着していない場合における当該敷地と建物。
自建の特徴
①直ちに需要者の用に
供することが出来るので、
②取引当事者は、価格の三面性
（費用性/市場性/収益性）を
等しく考慮して取引意思決定する。
したがって、
自建の鑑定評価額
①原価法による積算価格
②取事比法による比準価格
③収還法による収益価格
を関連づけて決定する。
貸家及びその敷地（以下、貸家）
貸家とは
建物所有者とその敷地の所有者とが
同一人であるが、
建物が賃貸借に供されている場合
における当該敷建。
貸家とは
①借地人が居付であるので、
②直ちに需要者のように供することが出来ず、
③取引当事者（投資家）は、
投資用不動産として
収益性を重視して取引意思決定する。
したがって、
貸家鑑定評価額は
①実際実質賃料
（売主が既に受領した一時金のうち
売買等にあたって
買主に承継されない部分がある場合には、
当該部分の運用益償却額を
含まないものとする）
に基づく純収益等の現在価値の総和
を求めることにより得た収益価格を標準とし、
②積算価格
③比準価格
を比較考量して決定する。
借地権付建物（以下、借建）
借建とは
借地権を権原とする建物が存する場合における当該建物およびその敷地
借建鑑定評価額は
当該建物を借地人が使用しているものについての鑑定評価額は、
①原価法による積算価格
②取事比法による比準価格
③収還法による収益価格
を関連づけて決定する。
積算価格について、自建との比較
自建の再調達原価は、
当該建物及びその敷地が
既成市街地に存する場合には、
取事比法及び土地残余法により求めた
更地価格に
建物再調達原価を加算して求める。
借地権付建物の再調達原価は、
借地権価格に
建物再調達原価を加算して
求める。
借地権の価格を求めるにあたっては
①借地権の取引慣行の成熟の程度によって
適用する方法が異なるため、
②借地権に係る地域分析及び個別分析を行い、
③借地権の態様や取引慣行を
明確にしなければならない。
比準価格について、自建との比較
自建の場合、
土地、建物並びに建物及びその敷地に係る
各個別的要因について
比較可能な自建の取引事例を
収集・選択することになる。
借地権付建物の場合、
①これらの個別的要因に加え、
②借地権の契約の内容、
③借地権の態様についても
比較可能な借地権付建物の取引事例を
選択・収集する必要がある。
借建鑑定評価額（貸家）の場合
当該建物が賃貸されているものについての
鑑定評価額は、
①実際実質賃料に基づく純収益の
現在価値の総和
を求めることにより得た収益価格を標準とし、
②原価法による積算価格
③取事比法による比準価格
を比較考量して決定する。
貸家との比較
総費用について
貸家に直接還元法及びDCF法を
適用する場合には、
総費用の査定に当たって、
土地の公租公課を計上する。
借地権付建物（貸家）の場合は、
総費用の査定に当たって、
土地の公租公課を計上せず、
支払地代を計上する。
なお、
現行地代が周辺相場よりも
明らかに割高or割安の場合には、
売買に際し地代が改定される場合もあるため、
地代改定の可能性について
考慮する必要がある。
特に、
DCF法の適用に当たり、
分析期間内に地代の改定が
見込まれる場合には、
改定後地代をキャッシュフローに
反映すべきである。
さらに、
必要に応じて借地契約の更新期の費用項目
として、
更新料等の一時金を計上する場合もある。
還元利回り等について
借地権付建物は、貸家敷と異なり、
①将来地代の値上げにより
賃料差額が縮小するリスクや、
②更新料、建替え承諾料等の負担を
求められるリスクや、
③賃貸人側の正当事由に基づき
借地契約が終了するリスク等
がある。
したがって、
還元利回りや最終還元利回り等の査定
に当たっては、
これら借地権付建物に固有のリスクを
反映すべきである。
還元方法について
旧法に基づく借地権や、
借地借家法に基づく
いわゆる普通借地権の場合、
契約期間が満了しても契約更新される可能性が高い。
しかし、
定期借地権の場合、通常、
契約期間の満了に伴って
確定的に契約が終了する。
したがって、
残存契約期間の短い定期借地権付建物の場合、
直接還元法の適用に当たっては、
有期還元法のモデルである
を採用し、
DCF法の適用に当たっては、
当該残存期間を分析機関と設定することが、
それぞれ合理的と考えられる。
なお
どちらの方法においても、復帰価格は、
復帰時点の建物取壊し費用を
計上するものとし、
土地価格等を計上してはならない。
区分所有建物及びその敷地の評価・意義・留意点
区分所有建物及びその敷地の定義
建物の区分所有法に関する法律
①第2条第3項に規定する専有部分
②当該専有部分に係る第2条第4項に規定する
共用部分の共有持分
③第2条第6項に規定する敷地利用権
区分所有建物およびその敷地で、
専有部分を区分所有者が使用しているものについての鑑定評価額
①原価法による積算価格
②取事比法による比準価格
③収益還元法による収益価格
を関連付けて決定するものとする。
区分所有建物およびその敷地で、専有部分が賃貸されているものについての鑑定評価額
①実際実質賃料
（売主が既に受領した一時金のうち
売買等にあたって
買主に承継されない部分がある場合には、
当該部分の運用益及び償却額を
含まないものとする。）
に基づく純収益の現在価値の総和
を求めることにより得た収益価格を標準とし、
②積算価格及び比準価格を
比較考量して決定するものとする。
Ex)対象不動産に経済価値のある専用庭が付着しているとき
原価法
区分所有建物及びその敷地の積算価格は、
①区分所有建物の対象となっている
一棟の建物及びその敷地の積算価格を求め、
②当該積算価格に当該一棟の建物の
階層別・同一階層内の位置別効用比
により求めた配分率を
乗ずることにより求める。
③本件庭は専用部分の個別的要因として
配分率の査定の中で反映させるか、
配分率を乗じた後に個別修正として
反映させる。
取事比法
個別的要因の比較に反映させると同時に、
取引事例選択の際の判断材料としても活用
収益還元法
主として賃料の査定において反映させる。
なお、
専用庭使用料を負担している場合は、
費用計上する必要あり。
Ex)敷地利用権が借地権であった場合
原価法
①一棟の敷地の再調達原価に替えて、
②一棟の敷地の借地権価格を
求めるものとする。
また、
①敷地利用権が借地権であることに起因して、
土地建物一体としての市場性の減退が
認められる場合には、
②これを減価修正において
適切に反映させる必要がある。
取事比法
区分所有建物及びその敷地に係る
事例選択において、
①敷地利用権について
同様の権利形態を有する事例を
採用することが望ましい。
②また、地代等の契約内容について、
個別的要因比較の中で
斟酌しなければならない。
収益還元法
①一般的な収益還元法における費用項目
として、
「公租公課」が存するが、
②対象不動産の所有者は
土地の所有権を有しないことから、
③「土地の公租公課
（固定資産税、都市計画税）」の計上不要
これに換えて、
④「地代」を計上する必要が出てくる。
また、
敷地利用権が借地権であることによる
市場性の減退について、
①還元利回り
②割引率等
の査定の中で検討しなければならない。
証券化対象不動産とは（暗記）
次のいずれかに該当する
不動産取引の目的である不動産又は
不動産取引の目的となる見込みのある不動産
（信託受益権に係るものを含む。）をいう。
①資産の流動化に関する法律に規定する資産の流動化
に関する法律に規定する
投資信託に係る不動産取引並びに
同法に規定する投資法人が行う不動産取引
（資産の流動化に関する法律又は投資信託及び投資法人に関する法律に基づく評価目的の下で、投資家に示すための投資採算価値を表す価格を求める場合）
②不動産特定共同事業法に規定する不動産特定共同事業契約に係る不動産取引
③金融商品取引法第２条に規定する有価証券
並びに有価証券とみなされる権利の債務の履行等を主たる目的として収益又は
利益を生ずる不動産取引
①の場合は、
（以下「投資法人等」という。）に係る
①投資対象資産としての不動産の取得時 又は
②保有期間中の価格として
③投資家に開示されることを目的に、
④投資家保護の観点から
⑤対象不動産の収益力を適切に反映する
収益価格
に基づいた投資採算価値を求める必要がある。
①投資対象資産の取得時又は保有期間中の価格
としての鑑定評価に際しては、
②資産流動化計画等により投資家に開示される
対象不動産の運用方法を所与とするが、その運用方法による使用が対象不動産の最有効使用と異なることとなる場合には特定価格として求めなければならない。
なお、
投資法人等が投資対象資産を譲渡するときに
依頼される鑑定評価で求める価格は
正常価格として求めることに
留意する必要がある。
鑑定評価の方法は、
基本的に収益還元法のうち
ＤＣＦ法により求めた試算価格を標準とし、
直接還元法による検証を行って求めた
収益価格に基づき、
比準価格及び積算価格による検証を行い
鑑定評価額を決定する。
証券化対象不動産（暗記です）
証券化対象不動産の鑑定評価における
収益価格を求めるにあたっては、
DCF法を適用しなければならない。
この場合において、
合わせて直接還元法を適用することにより
検証を行うことが必要である。
運営収益
Ａ.貸室賃貸収入
対象不動産の全部又は貸室部分について
賃貸又は運営委託することにより
経常的に得られる収益（満室想定）
Ｂ.共益費収入
対象不動産の維持管理運営において
経常的に要する費用
（電気水道ガス地域冷暖房熱源等に要する費用を含む）のうち、
共用部分に係るものとして
賃借人との契約により徴収する収入
（満室想定）
Ｃ.水道光熱費収入
対象不動産の運営において
電気水道ガス地域冷暖房熱源等に
要する費用のうち、
貸室部分に係るものとして
賃借人との契約により徴収する収入
（満室想定）
D.駐車場収入
対象不動産に附属する駐車場を
テナント等に賃貸することによって
得られる収入及び
駐車場を時間貸しすることによって
得られる収入
E.その他収入
その他看板、アンテナ、自動販売機等の
施設設置料。
礼金、更新料等の返還を有しない一時金等の
収入。
F.空室等損失
各収入について
空室や入替期間等の発生に基づく減少分
Ｄ.貸倒損失
各収入について
貸し倒れの発生予測に基づく減少分
運営費用
Ａ.維持管理費
建物・設備管理・保安警備・清掃等
対象不動産の維持管理のために経常的に
要する費用
Ｂ.水道光熱費
対象不動産の運営において
電気水道ガス地域冷暖房熱源等に要する費用
Ｃ.修繕費
1.対象不動産に係る建物、設備等の修理改良等のために支出した金額のうち
2.当該建物、設備等の通常の維持管理のため
又は
3.一部がき損した建物、設備等につき
その原状を回復するため
に経常的に要する費用
Ｄ.ＰＭフィー：
対象不動産の管理業務に係る経費
Ｅ.テナント募集費用等
1.新規テナント募集に際して行われる
仲介業務や広告宣伝等に要する費用
2.テナントの賃貸借契約の更新再契約業務に要する費用
F.公租公課
固定資産税（土地・建物・償却資産）
都市計画税（土地・建物）
G.損害保険料
1.対象不動産及び附属設備に係る火災保険、
2.対象不動産の欠陥や管理上の事故による
第三者等の損害を担保する
賠償責任保険等の料金
H.その他費用：
その他支払地代、
道路占用使用料等の費用
運営純収益
運営収益から運営費用を控除して得た額
一時金の運用益
預り金的性格を有する保証金等の運用益
資本的支出
1.対象不動産に係る建物・設備等の
修理・改良等のために支出した金額のうち、
2.当該建物・設備等の価値を高め、又は
その耐久性を増すこととなると認められる部分に対応する支出
純収益
運営純収益に一時金の運用益を加算し
資本的支出を控除した額
■
各 論
不動産鑑定士は、総論において記述したところに従い自己の専門的学識と応用能力に基づき、個々の案件に応じて不動産の鑑定評価を行うべきであるが、具体的な案件に臨んで的確な鑑定評価を期するためには、基本的に以下に掲げる不動産の種別及び類型並びに賃料の種類に応じた鑑定評価の手法等を活用する必要がある。
第１章 価格に関する鑑定評価
第１節 土地
Ⅰ 宅地
１．更地
更地の鑑定評価額は、
更地並びに配分法が適用できる場合における建物及びその敷地の取引事例に基づく比準価格
並びに土地残余法による収益価格を関連づけて決定するものとする。
再調達原価が把握できる場合には、積算価格をも関連づけて決定すべきである。
当該更地の面積が近隣地域の標準的な土地の面積に比べて大きい場合等においては、さらに次に掲げる価格を比
較考量して決定するものとする（この手法を開発法という。）。
（１）一体利用をすることが合理的と認められるときは、価格時点において、当該更地に最有効使用の建物が建築されることを想定し、販売総額から通常の建物建築費相当額及び発注者が直接負担すべき通常の付帯費用を控除して得た価格
（２）分割利用をすることが合理的と認められるときは、価格時点において、当該更地を区画割りして、標準的な宅地とすることを想定し、販売総額から通常の造成費相当額及び発注者が直接負担すべき通常の付帯費用を控除して得た価格
なお、配分法及び土地残余法を適用する場合における取引事例及び収益事例は、敷地が最有効使用の状態にあるものを採用すべきである。
２．建付地
建付地は、建物等と結合して有機的にその効用を発揮しているため、建物等と密接な関連を持つものである。
したがって、建付地の鑑定評価は、建物等と一体として継続使用することが合理的である場合において、その敷地について部分鑑定評価をするものである。
建付地の鑑定評価額は、
更地の価格をもとに
当該建付地の更地としての最有効使用との格差、更地化の難易の程度等敷地と建物等との関連性を考慮して求めた価格を標準とし、
配分法に基づく比準価格及び
土地残余法による収益価格を比較考量して決定するものとする。
ただし、建物及びその敷地としての価格（以下「複合不動産価格」という。）をもとに敷地に帰属する額を配分して求めた価格を標準として決定することもできる。
３．借地権及び底地
借地権及び底地の鑑定評価に当たっては、借地権の価格と底地の価格とは密接に関連し合っているので、以下に述べる諸点を十分に考慮して相互に比較検討すべきである。
① 宅地の賃貸借等及び借地権取引の慣行の有無とその成熟の程度は、都市によって異なり、同一都市内においても地域によって異なることもあること。
② 借地権の存在は、必ずしも借地権の価格の存在を意味するものではなく、また、借地権取引の慣行について、借地権が単独で取引の対象となっている都市又は地域と、単独で取引の対象となることはないが建物の取引に随伴して取引の対象となっている都市又は地域とがあること。
③ 借地権取引の態様
ア 借地権が一般に有償で創設され、又は継承される地域であるか否か。
イ 借地権の取引が一般に借地権設定者以外の者を対象として行われる地域であるか否か。
ウ 堅固建物の所有を目的とする借地権の多い地域であるか否か。
エ 借地権に対する権利意識について借地権者側が強い地域であるか否か。
オ 一時金の授受が慣行化している地域であるか否か。
カ 借地権の譲渡に当たって名義書替料を一般に譲受人又は譲渡人のいずれが負担する地域であるか。
④ 借地権の態様
ア 創設されたものか継承されたものか。
イ 地上権か賃借権か。
ウ 転借か否か。
エ 堅固の建物の所有を目的とするか、非堅固の建物の所有を目的とするか。
オ 主として居住用建物のためのものか、主として営業用建物のためのものか。
カ 契約期間の定めの有無
キ 特約条項の有無
ク 契約は書面か口頭か。
ケ 登記の有無
コ 定期借地権等（借地借家法第二章第四節に規定する定期借地権等）
（１）借地権
① 借地権の価格
借地権の価格は、借地借家法（廃止前の借地法を含む。）に基づき土地を使用収益することにより借地権者に帰属する経済的利益（一時金の授受に基づくものを含む。）を貨幣額で表示したものである。
借地権者に帰属する経済的利益とは、土地を使用収益することによる広範な諸利益を基礎とするものであるが、特に次に掲げるものが中心となる。
ア 土地を長期間占有し、独占的に使用収益し得る借地権者の安定的利益
イ 借地権の付着している宅地の経済価値に即応した適正な賃料と実際支払賃料との乖離（以下「賃料差額」という。）及びその乖離の持続する期間を基礎にして成り立つ経済的利益の現在価値のうち、慣行的に取引の対象となっている部分
② 借地権の鑑定評価
借地権の鑑定評価は、借地権の取引慣行の有無及びその成熟の程度によってその手法を異にするものである。
ア 借地権の取引慣行の成熟の程度の高い地域
借地権の鑑定評価額は、
借地権及び借地権を含む複合不動産の取引事例に基づく比準価格、
土地残余法による収益価格、
当該借地権の設定契約に基づく賃料差額のうち取引の対象となっている部分を還元して得た価格及び
借地権取引が慣行として成熟している場合における当該地域の借地権割合により求めた価格
を関連づけて決定するものとする。
この場合においては、次の（ア）から（キ）までに掲げる事項（定期借地権の評価にあっては、（ア）から（ケ）までに掲げる事項）を総合的に勘案するものとする。
（ア）将来における賃料の改定の実現性とその程度
（イ）借地権の態様及び建物の残存耐用年数
（ウ）契約締結の経緯並びに経過した借地期間及び残存期間
（エ）契約に当たって授受された一時金の額及びこれに関する契約条件
（オ）将来見込まれる一時金の額及びこれに関する契約条件
（カ）借地権の取引慣行及び底地の取引利回り
（キ）当該借地権の存する土地に係る更地としての価格又は建付地としての価格
（ク）借地期間満了時の建物等に関する契約内容
（ケ）契約期間中に建物の建築及び解体が行われる場合における建物の使用収益が期待できない期間
イ 借地権の取引慣行の成熟の程度の低い地域
借地権の取引慣行の成熟の程度の低い地域の借地権の鑑定評価額は、
①土地残余法による収益価格、
②当該借地権の設定契約に基づく賃料差額のうち取引の対象となっている部分を還元して得た価格及び
③当該借地権の存する土地に係る更地又は建付地としての価格から底地価格を控除して得た価格
を関連づけて決定するものとする。
この場合においては、前記ア（ア）から（キ）までに掲げる事項（定期借地権の評価にあっては、（ア）から（ケ）までに掲げる事項）を総合的に勘案するものとする。
（２）底地
底地の価格は、借地権の付着している宅地について、借地権の価格との相互関連において借地権設定者に帰属する経済的利益を貨幣額で表示したものである。
借地権設定者に帰属する経済的利益とは、
当該宅地の実際支払賃料から諸経費等を控除した部分の賃貸借等の期間に対応する経済的利益及び
その期間の満了等によって復帰する経済的利益の現在価値をいう。
なお、将来において一時金の授受が見込まれる場合には、当該一時金の経済的利益も借地権設定者に帰属する経済的利益を構成する場合があることに留意すべきである。
底地の鑑定評価額は、
①実際支払賃料に基づく純収益等の現在価値の総和を求めることにより得た収益価格及び
②比準価格
を関連づけて決定するものとする。
この場合においては、前記（１）②ア（ア）から（キ）までに掲げる事項（定期借地権の付着している宅地の評価に当たっては、（ア）から（ク）までに掲げる事項）を総合的に勘案するものとする。
また、底地を当該借地権者が買い取る場合における底地の鑑定評価に当たっては、当該宅地又は建物及びその敷地が同一所有者に帰属することによる市場性の回復等に即応する経済価値の増分が生ずる場合があることに留意すべきである。
Ⅳ 宅地見込地
宅地見込地の鑑定評価額は、
①比準価格及び
②当該宅地見込地について、価格時点において、転換後・造成後の更地を想定し、その価格から通常の造成費相当額及び発注者が直接負担すべき通常の付帯費用を控除し、その額を当該宅地見込地の熟成度に応じて適切に修正して得た価格
を関連づけて決定するものとする。
この場合においては、特に都市の外延的発展を促進する要因の近隣地域に及ぼす影響度及び次に掲げる事項を総合的に勘案するものとする。
１．当該宅地見込地の宅地化を助長し、又は阻害している行政上の措置又は規制
２．付近における公共施設及び公益的施設の整備の動向
３．付近における住宅、店舗、工場等の建設の動向
４．造成の難易及びその必要の程度
５．造成後における宅地としての有効利用度
また、熟成度の低い宅地見込地を鑑定評価する場合には、①比準価格を標準とし、
②転換前の土地の種別に基づく価格に宅地となる期待性を加味して得た価格を比較考量して決定するものとする。
第２節 建物及びその敷地
Ⅰ 自用の建物及びその敷地
自用の建物及びその敷地の鑑定評価額は、積算価格、比準価格及び収益価格を関連づけて決定するものとする。
なお、建物の用途を変更し、又は建物の構造等を改造して使用することが最有効使用と認められる場合における自用の建物及びその敷地の鑑定評価額は、
①用途変更等を行った後の経済価値の上昇の程度、
②必要とされる改造費等を考慮して
決定するものとする。
また、建物を取り壊すことが最有効使用と認められる場合における自用の建物及びその敷地の鑑定評価額は、建物の解体による発生材料の価格から取壊し、除去、運搬等に必要な経費を控除した額を、当該敷地の最有効使用に基づく価格に加減して決定するものとする。
Ⅱ 貸家及びその敷地
貸家及びその敷地の鑑定評価額は、実際実質賃料に基づく純収益等の現在価値の総和を求めることにより得た収益価格を標準とし、積算価格及び比準価格を比較考量して決定するものとする。
実際実質賃料を構成する一時金の運用益償却額のうち売主が既に受領した一時金のうち売買等に当たって買主に承継されない部分がある場合には、当該部分の運用益及び償却額を含まないものとする。
この場合において、次に掲げる事項を総合的に勘案するものとする。
１．将来における賃料の改定の実現性とその程度
２．契約に当たって授受された一時金の額及びこれに関する契約条件
３．将来見込まれる一時金の額及びこれに関する契約条件
４．契約締結の経緯、経過した借家期間及び残存期間並びに建物の残存耐用年数
５．貸家及びその敷地の取引慣行並びに取引利回り
６．借家の目的、契約の形式、登記の有無、転借か否かの別及び定期建物賃貸借（借地借家法第３８条に規定する定期建物賃貸借をいう。）か否かの別
７．借家権価格
また、貸家及びその敷地を当該借家人が買い取る場合における貸家及びその敷地の鑑定評価に当たっては、当該貸家及びその敷地が自用の建物及びその敷地となることによる市場性の回復等に即応する経済価値の増分が生ずる場合があることに留意すべきである。
Ⅲ 借地権付建物
１．建物が自用の場合
借地権付建物で、当該建物を借地権者が使用しているものについての鑑定評価額は、積算価格、比準価格及び収益価格を関連づけて決定するものとする。
２．建物が賃貸されている場合
借地権付建物で、当該建物が賃貸されているものについての鑑定評価額は、実際実質賃料に基づく純収益等の現在価値の総和を求めることにより得た収益価格を標準とし、積算価格及び比準価格を比較考量して決定するものとする。
（なお、実際実質賃料を構成する一時金の運用益償却額のうち売主が既に受領した一時金のうち売買等に当たって買主に承継されない部分がある場合には、当該部分の運用益及び償却額を含まないものとする。）
Ⅳ 区分所有建物及びその敷地
１．区分所有建物及びその敷地の価格形成要因
区分所有建物及びその敷地における固有の個別的要因を例示すれば次のとおりである。
（１）区分所有建物が存する一棟の建物及びその敷地に係る個別的要因
① 建物に係る要因
ア 建築年次
イ 面積、高さ、構造、材質等
ウ 設計、設備等の機能性
エ 施工の質と量
オ 玄関、集会室等の施設の状態
カ 建物の階数
キ 建物の用途及び利用の状態
ク 維持管理の状態
ケ 居住者、店舗等の構成の状態
コ 耐震性、耐火性等建物の性能
サ 有害な物質の使用の有無及びその状態
② 敷地に係る要因
ア 敷地の形状及び空地部分の広狭の程度
イ 敷地内施設の状態
ウ 敷地の規模
エ 敷地に関する権利の態様
③ 建物及びその敷地に係る要因
ア 敷地内における建物及び附属施設の配置の状態
イ 建物と敷地の規模の対応関係
（建物と敷地との適応状態）
ウ 長期修繕計画の有無及びその良否並びに修繕積立金の額（修繕計画・管理計画の良否とその実施の状態）
（２）専有部分に係る個別的要因
① 階層及び位置
② 日照、眺望及び景観の良否
③ 室内の仕上げ及び維持管理の状態
④ 専有面積及び間取りの状態
⑤ 隣接不動産等の利用の状態
⑥ エレベーター等の共用施設の利便性の状態
⑦ 敷地に関する権利の態様及び持分
⑧ 区分所有者の管理費等の滞納の有無
２．区分所有建物及びその敷地の鑑定評価
（１）専有部分が自用の場合
区分所有建物及びその敷地で、専有部分を区分所有者が使用しているものについての鑑定評価額は、積算価格、比準価格及び収益価格を関連づけて決定するものとする。
区分所有建物及びその敷地の積算価格は、区分所有建物の対象となっている一棟の建物及びその敷地の積算価格を求め、当該積算価格に当該一棟の建物の各階層別及び同一階層内の位置別の効用比により求めた配分率を乗ずることにより求めるものとする。
（２）専有部分が賃貸されている場合
区分所有建物及びその敷地で、専有部分が賃貸されているものについての鑑定評価額は、実際実質賃料に基づく純収益等の現在価値の総和を求めることにより得た収益価格を標準とし、積算価格及び比準価格を比較考量して決定するものとする。
（実際実質賃料を構成する売主が既に受領した一時金のうち売買等に当たって買主に承継されない部分がある場合には、当該部分の運用益及び償却額を含まないものとする。）
第３節 建物
建物は、その敷地と結合して有機的に効用を発揮するものであり、建物とその敷地とは密接に関連しており、両者は一体として鑑定評価の対象とされるのが通例であるが、鑑定評価の依頼目的及び条件により、建物及びその敷地が一体として市場性を有する場合における建物のみの鑑定評価又は建物及びその敷地が一体として市場性を有しない場合における建物のみの鑑定評価がある。
Ⅰ 建物及びその敷地が一体として市場性を有する場合における建物のみの鑑定評価
この場合の建物の鑑定評価は、その敷地と一体化している状態を前提として、建物及びその敷地全体の鑑定評価額の内訳として建物について部分鑑定評価を行うものである。
この場合における建物の鑑定評価額は、積算価格を標準とし、配分法に基づく比準価格及び建物残余法による収益価格を比較考量して決定するものとする。
ただし、複合不動産価格をもとに建物に帰属する額を配分して求めた価格を標準として決定することもできる。
Ⅱ 建物及びその敷地が一体として市場性を有しない場合における建物のみの鑑定評価
この場合の建物の鑑定評価は、一般に特殊価格を求める場合に該当するものであり、文化財の指定を受けた建造物、宗教建築物又は現況による管理を継続する公共公益施設の用に供されている不動産のうち建物について、その保存等に主眼をおいて行うものであるが、この場合における建物の鑑定評価額は、積算価格を標準として決定するものとする。
Ⅲ 借家権
借家権とは、借地借家法（廃止前の借家法を含む。）が適用される建物の賃借権をいう。
借家権の取引慣行がある場合における借家権の鑑定評価額は、当事者間の個別的事情を考慮して求めた比準価格を標準とし、自用の建物及びその敷地の価格から貸家及びその敷地の価格を控除し、所要の調整を行って得た価格を比較考量して決定するものとする。借家権割合が求められる場合は、借家権割合により求めた価格をも比較考量するものとする。この場合において、前記貸家及びその敷地の１．から６．までに掲げる事項を総合的に勘案するものとする。
さらに、借家権の価格といわれているものには、賃貸人から建物の明渡しの要求を受け、借家人が不随意の立退きに伴い事実上喪失することとなる経済的利益等、賃貸人との関係において個別的な形をとって具体に現れるものがある。この場合における借家権の鑑定評価額は、当該建物及びその敷地と同程度の代替建物等の賃借の際に必要とされる新規の実際支払賃料と現在の実際支払賃料との差額の一定期間に相当する額に賃料の前払的性格を有する一時金の額等を加えた額並びに自用の建物及びその敷地の価格から貸家及びその敷地の価格を控除し、所要の調整を行って得た価格を関連づけて決定するものとする。この場合において当事者間の個別的事情を考慮するものとするほか、前記貸家及びその敷地の１．から６．までに掲げる事項を総合的に勘案するものとする。
第４節 特定価格を求める場合に適用する鑑定評価の手法
Ⅰ 各論第3 章第1 節に規定する証券化対象不動産に係る鑑定評価目的の下で、投資家に示すための投資採算価値を表す価格を求める場合
この場合は、基本的に収益還元法のうちＤＣＦ法により求めた試算価格を標準とし、直接還元法による検証を行って求めた収益価格に基づき、比準価格及び積算価格による検証を行い鑑定評価額を決定する。
Ⅱ 民事再生法に基づく鑑定評価目的の下で、早期売却を前提とした価格を求める場合
この場合は、通常の市場公開期間より短い期間で売却されるという前提で、原則として比準価格と収益価格を関連づけ、積算価格による検証を行って鑑定評価額を決定する。なお、比較可能な事例資料が少ない場合は、通常の方法で正常価格を求めた上で、早期売却に伴う減価を行って鑑定評価額を求めることもできる。
Ⅲ 会社更生法又は民事再生法に基づく鑑定評価目的の下で、事業の継続を前提とした価格を求める場合
この場合は、原則として事業経営に基づく純収益のうち不動産に帰属する純収益に基づく収益価格を標準とし、比準価格を比較考量の上、積算価格による検証を行って鑑定評価額を決定する。
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第７章 鑑定評価の方式
不動産の鑑定評価の方式には、原価方式、比較方式及び収益方式の三方式がある。
原価方式は不動産の再調達（建築、造成等による新規の調達をいう。）に要する原価に着目して、比較方式は不動産の取引事例又は賃貸借等の事例に着目して、収益方式は不動産から生み出される収益に着目して、それぞれ不動産の価格又は賃料を求めようとするものである。
不動産の鑑定評価の方式は、価格を求める手法と賃料を求める手法に分類される。それぞれの鑑定評価の手法の適用により求められた価格又は賃料を試算価格又は試算賃料という。
第１節 価格を求める鑑定評価の手法
不動産の価格を求める鑑定評価の基本的な手法は、原価法、取引事例比較法及び収益還元法に大別され、このほかこれら三手法の考え方を活用した開発法等の手法がある。
Ⅰ 試算価格を求める場合の一般的留意事項
１．一般的要因と鑑定評価の各手法の適用との関連
価格形成要因のうち一般的要因は、不動産の価格形成全般に影響を与えるものであり、鑑定評価手法の適用における各手順において常に考慮されるべきものであり、価格判定の妥当性を検討するために活用しなければならない。
２．事例の収集及び選択
鑑定評価の各手法の適用に当たって必要とされる事例には、原価法の適用に当たって必要な建設事例、取引事例比較法の適用に当たって必要な取引事例及び収益還元法の適用に当たって必要な収益事例（以下「取引事例等」という。）がある。取引事例等は、鑑定評価の各手法に即応し、適切にして合理的な計画に基づき、豊富に秩序正しく収集し、選択すべきであり、投機的取引であると認められる事例等適正さを欠くものであってはならない。
取引事例等は、次の要件の全部を備えるもののうちから選択するものとする。
（１）次の不動産に係るものであること
① 近隣地域又は同一需給圏内の類似地域若しくは必要やむを得ない場合には近隣地域の周辺の地域（以下「同一需給圏内の類似地域等」という。）に存する不動産
② 対象不動産の最有効使用が標準的使用と異なる場合等において同一需給圏内に存し対象不動産と代替、競争等の関係が成立していると認められる不動産（以下「同一需給圏内の代替競争不動産」という。）。
（２）取引事例等に係る取引等の事情が正常なものと認められるものであること又は正常なものに補正することができるものであること。
（３）時点修正をすることが可能なものであること。
（４）地域要因の比較及び個別的要因の比較が可能なものであること。
３．事情補正
取引事例等に係る取引等が特殊な事情を含み、これが当該取引事例等に係る価格等に影響を及ぼしているときは適切に補正しなければならない。
（１）現実に成立した取引事例等には、不動産市場の特性、取引等における当事者双方の能力の多様性と特別の動機により売り急ぎ、買い進み等の特殊な事情が存在する場合もあるので、取引事例等がどのような条件の下で成立したものであるかを資料の分析に当たり十分に調査しなければならない。
（２）特殊な事情とは、正常価格を求める場合には、正常価格の前提となる現実の社会経済情勢の下で合理的と考えられる諸条件を欠くに至らしめる事情のことである。
４．時点修正
取引事例等に係る取引等の時点が価格時点と異なることにより、その間に価格水準に変動があると認められる場合には、当該取引事例等の価格等を価格時点の価格等に修正しなければならない。
５．地域要因の比較及び個別的要因の比較
取引事例等の価格等は、その不動産の存する用途的地域に係る地域要因及び当該不動産の個別的要因を反映しているものであるから、取引事例等に係る不動産が同一需給圏内の類似地域等に存するもの又は同一需給圏内の代替競争不動産である場合においては、近隣地域と当該事例に係る不動産の存する地域との地域要因の比較及び対象不動産と当該事例に係る不動産との個別的要因の比較を、取引事例等に係る不動産が近隣地域に存するものである場合においては、対象不動産と当該事例に係る不動産の個別的要因の比較をそれぞれ行う必要がある。
Ⅱ 原価法
１．意義
原価法は、価格時点における対象不動産の再調達原価を求め、この再調達原価について減価修正を行って対象不動産の試算価格を求める手法である（この手法による試算価格を積算価格という。）。
原価法は、対象不動産が建物又は建物及びその敷地である場合において、再調達原価の把握及び減価修正を適切に行うことができるときに有効であり、対象不動産が土地のみである場合においても、再調達原価を適切に求めることができるときはこの手法を適用することができる。
２．適用方法
（１）再調達原価の意義
再調達原価とは、対象不動産を価格時点において再調達することを想定した場合において必要とされる適正な原価の総額をいう。
なお、建設資材、工法等の変遷により、対象不動産の再調達原価を求めることが困難な場合には、対象不動産と同等の有用性を持つものに置き換えて求めた原価（置換原価）を再調達原価とみなすものとする。
（２）再調達原価を求める方法
再調達原価は、建設請負により、請負者が発注者に対して直ちに使用可能な状態で引き渡す通常の場合を想定し、発注者が請負者に対して支払う標準的な建設費に発注者が直接負担すべき通常の付帯費用を加算して求めるものとする。
なお、置換原価は、対象不動産と同等の有用性を持つ不動産を新たに調達することを想定した場合に必要とされる原価の総額であり、発注者が請負者に対して支払う標準的な建設費に発注者が直接負担すべき通常の付帯費用を加算して求める。
これらの場合における通常の付帯費用には、建物引渡しまでに発注者が負担する通常の資金調達費用や標準的な開発リスク相当額等が含まれる場合があることに留意する必要がある。
① 土地の再調達原価は、その素材となる土地の標準的な取得原価に当該土地の標準的な造成費と発注者が直接負担すべき通常の付帯費用とを加算して求めるものとする。
なお、土地についての原価法の適用において、宅地造成直後の対象地の地域要因と価格時点における対象地の地域要因とを比較し、公共施設、利便施設等の整備及び住宅等の建設等により、社会的、経済的環境の変化が価格水準に影響を与えていると客観的に認められる場合には、地域要因の変化の程度に応じた増加額を熟成度として加算することができる。
② 建物及びその敷地の再調達原価は、まず、土地の再調達原価（再調達原価が把握できない既成市街地における土地にあっては取引事例比較法及び収益還元法によって求めた更地の価格に発注者が直接負担すべき通常の付帯費用を加算した額）又は借地権の価格に発注者が直接負担すべき通常の付帯費用を加算した額を求め、この価格に建物の再調達原価を加算して求めるものとする。
③ 再調達原価を求める方法には、直接法及び間接法があるが、収集した建設事例等の資料としての信頼度に応じていずれかを適用するものとし、また、必要に応じて併用するものとする。
ア 直接法は、対象不動産について直接的に再調達原価を求める方法である。直接法は、対象不動産について、使用資材の種別、品等及び数量並びに所要労働の種別、時間等を調査し、対象不動産の存する地域の価格時点における単価を基礎とした直接工事費を積算し、これに間接工事費及び請負者の適正な利益を含む一般管理費等を加えて標準的な建設費を求め、さらに発注者が直接負担すべき通常の付帯費用を加算して再調達原価を求めるものとする。
また、対象不動産の素材となった土地（素地）の価格並びに実際の造成又は建設に要する直接工事費、間接工事費、請負者の適正な利益を含む一般管理費等及び発注者が直接負担した付帯費用の額並びにこれらの明細（種別、品等、数量、時間、単価等）が判明している場合には、これらの明細を分析して適切に補正し、かつ、必要に応じて時点修正を行って再調達原価を求めることができる。
イ 間接法は、近隣地域若しくは同一需給圏内の類似地域等に存する対象不動産と類似の不動産又は同一需給圏内の代替競争不動産から間接的に対象不動産の再調達原価を求める方法である。
間接法は、当該類似の不動産等について、素地の価格やその実際の造成又は建設に要した直接工事費、間接工事費、請負者の適正な利益を含む一般管理費等及び発注者が直接負担した付帯費用の額並びにこれらの明細（種別、品等、数量、時間、単価等）を明確に把握できる場合に、これらの明細を分析して適切に補正し、必要に応じて時点修正を行い、かつ、地域要因の比較及び個別的要因の比較を行って、対象不動産の再調達原価を求めるものとする。
３．減価修正
減価修正の目的は、減価の要因に基づき発生した減価額を対象不動産の再調達原価から控除して価格時点における対象不動産の適正な積算価格を求めることである。
減価修正を行うに当たっては、減価の要因に着目して対象不動産を部分的かつ総合的に分析検討し、減価額を求めなければならない。
（１）減価の要因
減価の要因は、物理的要因、機能的要因及び経済的要因に分けられる。
これらの要因は、それぞれ独立しているものではなく、相互に関連し、影響を与え合いながら作用していることに留意しなければならない。
① 物理的要因
物理的要因としては、不動産を使用することによって生ずる摩滅及び破損、時の経過又は自然的作用によって生ずる老朽化並びに偶発的な損傷があげられる。
② 機能的要因
機能的要因としては、不動産の機能的陳腐化、すなわち、建物と敷地との不適応、設計の不良、型式の旧式化、設備の不足及びその能率の低下等があげられる。
③ 経済的要因
経済的要因としては、不動産の経済的不適応、すなわち、近隣地域の衰退、不動産とその付近の環境との不適合、不動産と代替、競争等の関係にある不動産又は付近の不動産との比較における市場性の減退等があげられる。
（２）減価修正の方法
減価額を求めるには、次の二つの方法があり、これらを併用するものとする。
① 耐用年数に基づく方法
耐用年数に基づく方法は、対象不動産の価格時点における経過年数及び経済的残存耐用年数の和として把握される耐用年数を基礎として減価額を把握する方法である。
経済的残存耐用年数とは、価格時点において、対象不動産の用途や利用状況に即し、物理的要因及び機能的要因に照らした劣化の程度並びに経済的要因に照らした市場競争力の程度に応じてその効用が十分に持続すると考えられる期間をいい、この方法の適用に当たり特に重視されるべきものである。
耐用年数に基づく方法には、定額法、定率法等があるが、これらのうちいずれの方法を用いるかは、対象不動産の用途や利用状況に即して決定すべきである。
なお、対象不動産が二以上の分別可能な組成部分により構成されていて、それぞれの経過年数又は経済的残存耐用年数が異なる場合に、これらをいかに判断して用いるか、また、耐用年数満了時における残材価額をいかにみるかについても、対象不動産の用途や利用状況に即して決定すべきである。
② 観察減価法
観察減価法は、対象不動産について、設計、設備等の機能性、維持管理の状態、補修の状況、付近の環境との適合の状態等各減価の要因の実態を調査することにより、減価額を直接求める方法である。
観察減価法の適用においては、対象不動産に係る個別分析の結果を踏まえた代替、競争等の関係にある不動産と比べた優劣及び競争力の程度等を適切に反映すべきである。
Ⅲ 取引事例比較法
１．意義
取引事例比較法は、まず多数の取引事例を収集して適切な事例の選択を行い、これらに係る取引価格に必要に応じて事情補正及び時点修正を行い、かつ、地域要因の比較及び個別的要因の比較を行って求められた価格を比較考量し、これによって対象不動産の試算価格を求める手法である（この手法による試算価格を比準価格という。）。
取引事例比較法は、近隣地域若しくは同一需給圏内の類似地域等において対象不動産と類似の不動産の取引が行われている場合又は同一需給圏内の代替競争不動産の取引が行われている場合に有効である。
２．適用方法
（１）事例の収集及び選択
取引事例比較法は、市場において発生した取引事例を価格判定の基礎とするものであるので、多数の取引事例を収集することが必要である。
取引事例は、原則として近隣地域又は同一需給圏内の類似地域に存する不動産に係るもののうちから選択するものとし、必要やむを得ない場合には近隣地域の周辺の地域に存する不動産に係るもののうちから、対象不動産の最有効使用が標準的使用と異なる場合等には、同一需給圏内の代替競争不動産に係るもののうちから選択するものとするほか、次の要件の全部を備えなければならない。
① 取引事情が正常なものと認められるものであること又は正常なものに補正することができるものであること。
② 時点修正をすることが可能なものであること。
③ 地域要因の比較及び個別的要因の比較が可能なものであること。
（２）事情補正及び時点修正
取引事例が特殊な事情を含み、これが当該事例に係る取引価格に影響していると認められるときは、適切な補正を行い、取引事例に係る取引の時点が価格時点と異なることにより、その間に価格水準の変動があると認められるときは、当該事例の価格を価格時点の価格に修正しなければならない。時点修正に当たっては、事例に係る不動産の存する用途的地域又は当該地域と相似の価格変動過程を経たと認められる類似の地域における土地又は建物の価格の変動率を求め、これにより取引価格を修正すべきである。
（３）地域要因の比較及び個別的要因の比較
取引価格は、取引事例に係る不動産の存する用途的地域の地域要因及び当該不動産の個別的要因を反映しているものであるから、取引事例に係る不動産が同一需給圏内の類似地域等に存するもの又は同一需給圏内の代替競争不動産である場合においては、近隣地域と当該事例に係る不動産の存する地域との地域要因の比較及び対象不動産と当該事例に係る不動産との個別的要因の比較を、取引事例に係る不動産が近隣地域に存するものである場合においては、対象不動産と当該事例に係る不動産との個別的要因の比較をそれぞれ行うものとする。
また、このほか地域要因及び個別的要因の比較については、それぞれの地域における個別的要因が標準的な土地を設定して行う方法がある。
（４）配分法
取引事例が対象不動産と同類型の不動産の部分を内包して複合的に構成されている異類型の不動産に係る場合においては、当該取引事例の取引価格から対象不動産と同類型の不動産以外の部分の価格が取引価格等により判明しているときは、その価格を控除し、又は当該取引事例について各構成部分の価格の割合が取引価格、新規投資等により判明しているときは、当該事例の取引価格に対象不動産と同類型の不動産の部分に係る構成割合を乗じて、対象不動産の類型に係る事例資料を求めるものとする（この方法を配分法という。）。
Ⅳ 収益還元法
１．意義
収益還元法は、対象不動産が将来生み出すであろうと期待される純収益の現在価値の総和を求めることにより対象不動産の試算価格を求める手法である（この手法による試算価格を収益価格という。）。
収益還元法は、賃貸用不動産又は賃貸以外の事業の用に供する不動産の価格を求める場合に特に有効である。
また、不動産の価格は、一般に当該不動産の収益性を反映して形成されるものであり、収益は、不動産の経済価値の本質を形成するものである。したがって、この手法は、文化財の指定を受けた建造物等の一般的に市場性を有しない不動産以外のものには基本的にすべて適用すべきものであり、自用の不動産といえども賃貸を想定することにより適用されるものである。
なお、市場における不動産の取引価格の上昇が著しいときは、取引価格と収益価格との乖離が増大するものであるので、先走りがちな取引価格に対する有力な験証手段として、この手法が活用されるべきである。
２．収益価格を求める方法
収益価格を求める方法には、一期間の純収益を還元利回りによって還元する方法（以下「直接還元法」という。）と、連続する複数の期間に発生する純収益及び復帰価格を、その発生時期に応じて現在価値に割り引き、それぞれを合計する方法（Discounted Cash Flow 法（以下「ＤＣＦ法」という。））がある。
これらの方法は、基本的には次の式により表される。
（１）直接還元法
（２）ＤＣＦ法
３．適用方法
（１）純収益
① 純収益の意義
純収益とは、不動産に帰属する適正な収益をいい、収益目的のために用いられている不動産とこれに関与する資本（不動産に化体されているものを除く。）、労働及び経営（組織）の諸要素の結合によって生ずる総収益から、資本（不動産に化体されているものを除く。）、労働及び経営（組織）の総収益に対する貢献度に応じた分配分を控除した残余の部分をいう。
② 純収益の算定
対象不動産の純収益は、一般に１年を単位として総収益から総費用を控除して求めるものとする。また、純収益は、永続的なものと非永続的なもの、償却前のものと償却後のもの等、総収益及び総費用の把握の仕方により異なるものであり、それぞれ収益価格を求める方法及び還元利回り又は割引率を求める方法とも密接な関連があることに留意する必要がある。
なお、直接還元法における純収益は、対象不動産の初年度の純収益を採用する場合と標準化された純収益を採用する場合があることに留意しなければならない。
純収益の算定に当たっては、対象不動産からの総収益及びこれに係る総費用を直接的に把握し、それぞれの項目の細部について過去の推移及び将来の動向を慎重に分析して、対象不動産の純収益を適切に求めるべきである。この場合において収益増加の見通しについては、特に予測の限界を見極めなければならない。
特にＤＣＦ法の適用に当たっては、毎期の純収益及び復帰価格並びにその発生時期が明示されることから、純収益の見通しについて十分な調査を行うことが必要である。
なお、直接還元法の適用に当たって、対象不動産の純収益を近隣地域若しくは同一需給圏内の類似地域等に存する対象不動産と類似の不動産又は同一需給圏内の代替競争不動産の純収益によって間接的に求める場合には、それぞれの地域要因の比較及び個別的要因の比較を行い、当該純収益について適切に補正することが必要である。
ア 総収益の算定及び留意点
（ア）対象不動産が賃貸用不動産又は賃貸以外の事業の用に供する不動産である場合
賃貸用不動産の総収益は、一般に、支払賃料に預り金的性格を有する保証金等の運用益、賃料の前払的性格を有する権利金等の運用益及び償却額並びに駐車場使用料等のその他収入を加えた額（以下「支払賃料等」という。）とする。賃貸用不動産についてのＤＣＦ法の適用に当たっては、特に賃貸借契約の内容並びに賃料及び貸室の稼動率の毎期の変動に留意しなければならない。
賃貸以外の事業の用に供する不動産の総収益は、一般に、売上高とする。ただし、賃貸以外の事業の用に供する不動産であっても、売上高のうち不動産に帰属する部分をもとに求めた支払賃料等相当額、又は、賃貸に供することを想定することができる場合における支払賃料等をもって総収益とすることができる。
なお、賃貸用不動産のうち賃借人により賃貸以外の事業に供されている不動産の総収益の算定及び賃貸以外の事業の用に供する不動産の総収益の算定に当たっては、当該不動産が供されている事業について、その現状と動向に十分留意しなければならない。
（イ）対象不動産が更地である場合において、当該土地に最有効使用の賃貸用建物等の建築を想定する場合
対象不動産に最有効使用の賃貸用建物等の建設を想定し、当該複合不動産が生み出すであろう総収益を適切に求めるものとする。
イ 総費用の算定及び留意点
賃貸用不動産（ア（イ）の複合不動産を想定する場合を含む。）の総費用は、減価償却費（償却前の純収益を求める場合には、計上しない。）、維持管理費（維持費、管理費、修繕費等）、公租公課（固定資産税、都市計画税等）、損害保険料等の諸経費等を加算して求めるものとする。
賃貸以外の事業の用に供する不動産の総費用は、売上原価、販売費及び一般管理費等を加算して求めるものとする。ただし、賃貸以外の事業の用に供する不動産であっても、売上高のうち不動産に帰属する部分をもとに求めた支払賃料等相当額、又は、賃貸に供することを想定することができる場合における支払賃料等をもって総収益とした場合、総費用は上記賃貸用不動産の算定の例によるものとする。
なお、ＤＣＦ法の適用に当たっては、特に保有期間中における大規模修繕費等の費用の発生時期に留意しなければならない。
（２）還元利回り及び割引率
① 還元利回り及び割引率の意義
還元利回り及び割引率は、共に不動産の収益性を表し、収益価格を求めるために用いるものであるが、基本的には次のような違いがある。
還元利回りは、直接還元法の収益価格及びＤＣＦ法の復帰価格の算定において、一期間の純収益から対象不動産の価格を直接求める際に使用される率であり、将来の収益に影響を与える要因の変動予測と予測に伴う不確実性を含むものである。
割引率は、ＤＣＦ法において、ある将来時点の収益を現在時点の価値に割り戻す際に使用される率であり、還元利回りに含まれる変動予測と予測に伴う不確実性のうち、収益見通しにおいて考慮された連続する複数の期間に発生する純収益や復帰価格の変動予測に係るものを除くものである。
② 還元利回り及び割引率の算定
ア 還元利回り及び割引率を求める際の留意点
還元利回り及び割引率は、共に比較可能な他の資産の収益性や金融市場における運用利回りと密接な関連があるので、その動向に留意しなければならない。
さらに、還元利回り及び割引率は、地方別、用途的地域別、品等別等によって異なる傾向を持つため、対象不動産に係る地域要因及び個別的要因の分析を踏まえつつ適切に求めることが必要である。
イ 還元利回りを求める方法
還元利回りを求める方法を例示すると次のとおりである。
（ア）類似の不動産の取引事例との比較から求める方法
この方法は、対象不動産と類似の不動産の取引事例から求められる利回りをもとに、取引時点及び取引事情並びに地域要因及び個別的要因の違いに応じた補正を行うことにより求めるものである。
（イ）借入金と自己資金に係る還元利回りから求める方法
この方法は、対象不動産の取得の際の資金調達上の構成要素（借入金及び自己資金）に係る各還元利回りを各々の構成割合により加重平均して求めるものである。
（ウ）土地と建物に係る還元利回りから求める方法
この方法は、対象不動産が建物及びその敷地である場合に、その物理的な構成要素（土地及び建物）に係る各還元利回りを各々の価格の構成割合により加重平均して求めるものである。
（エ）割引率との関係から求める方法
この方法は、割引率をもとに対象不動産の純収益の変動率を考慮して求めるものである。
ウ 割引率を求める方法
割引率を求める方法を例示すると次のとおりである。
（ア）類似の不動産の取引事例との比較から求める方法
この方法は、対象不動産と類似の不動産の取引事例から求められる割引率をもとに、取引時点及び取引事情並びに地域要因及び個別的要因の違いに応じた補正を行うことにより求めるものである。
（イ）借入金と自己資金に係る割引率から求める方法
この方法は、対象不動産の取得の際の資金調達上の構成要素（借入金及び自己資金）に係る各割引率を各々の構成割合により加重平均して求めるものである。
（ウ）金融資産の利回りに不動産の個別性を加味して求める方法
この方法は、債券等の金融資産の利回りをもとに、対象不動産の投資対象としての危険性、非流動性、管理の困難性、資産としての安全性等の個別性を加味することにより求めるものである。
（３）直接還元法及びＤＣＦ法の適用のあり方
直接還元法又はＤＣＦ法のいずれの方法を適用するかについては、収集可能な資料の範囲、対象不動産の類型及び依頼目的に即して適切に選択することが必要である。
第２節 賃料を求める鑑定評価の手法
不動産の賃料を求める鑑定評価の手法は、新規賃料にあっては積算法、賃貸事例比較法、収益分析法等があり、継続賃料にあっては差額配分法、利回り法、スライド法、賃貸事例比較法等がある。
Ⅰ 賃料を求める場合の一般的留意事項
賃料の鑑定評価は、対象不動産について、賃料の算定の期間に対応して、実質賃料を求めることを原則とし、賃料の算定の期間及び支払いの時期に係る条件並びに権利金、敷金、保証金等の一時金の授受に関する条件が付されて支払賃料を求めることを依頼された場合には、実質賃料とともに、その一部である支払賃料を求めることができるものとする。
１．実質賃料と支払賃料
実質賃料とは、賃料の種類の如何を問わず賃貸人等に支払われる賃料の算定の期間に対応する適正なすべての経済的対価をいい、純賃料及び不動産の賃貸借等を継続するために通常必要とされる諸経費等（以下「必要諸経費等」という。）から成り立つものである。
支払賃料とは、各支払時期に支払われる賃料をいい、契約に当たって、権利金、敷金、保証金等の一時金が授受される場合においては、当該一時金の運用益及び償却額と併せて実質賃料を構成するものである。
なお、慣行上、建物及びその敷地の一部の賃貸借に当たって、水道光熱費、清掃・衛生費、冷暖房費等がいわゆる付加使用料、共益費等の名目で支払われる場合もあるが、これらのうちには実質的に賃料に相当する部分が含まれている場合があることに留意する必要がある。
２．支払賃料の求め方
契約に当たって一時金が授受される場合における支払賃料は、実質賃料から、当該一時金について賃料の前払的性格を有する一時金の運用益及び償却額並びに預り金的性格を有する一時金の運用益を控除して求めるものとする。
なお、賃料の前払的性格を有する一時金の運用益及び償却額については、対象不動産の賃貸借等の持続する期間の効用の変化等に着目し、実態に応じて適切に求めるものとする。
運用利回りは、賃貸借等の契約に当たって授受される一時金の性格、賃貸借等の契約内容並びに対象不動産の種類及び性格等の相違に応じて、当該不動産の期待利回り、不動産の取引利回り、長期預金の金利、国債及び公社債利回り、金融機関の貸出金利等を比較考量して決定するものとする。
３．賃料の算定の期間
鑑定評価によって求める賃料の算定の期間は、 原則として、宅地並びに建物及びその敷地の賃料にあっては１月を単位とし、その他の土地にあっては１年を単位とするものとする。
４．継続賃料を求める場合
継続賃料の鑑定評価額は、現行賃料を前提として、契約当事者間で現行賃料を合意しそれを適用した時点（以下「直近合意時点」という。）以降において、公租公課、土地及び建物価格、近隣地域若しくは同一需給圏内の類似地域等における賃料又は同一需給圏内の代替競争不動産の賃料の変動等のほか、賃貸借等の契約の経緯、賃料改定の経緯及び契約内容を総合的に勘案し、契約当事者間の公平に留意の上決定するものである。
Ⅱ 新規賃料を求める鑑定評価の手法
１．積算法
（１）意義
積算法は、対象不動産について、価格時点における基礎価格を求め、これに期待利回りを乗じて得た額に必要諸経費等を加算して対象不動産の試算賃料を求める手法である（この手法による試算賃料を積算賃料という。）。
積算法は、対象不動産の基礎価格、期待利回り及び必要諸経費等の把握を的確に行い得る場合に有効である。
（２）適用方法
① 基礎価格
基礎価格とは、積算賃料を求めるための基礎となる価格をいい、原価法及び取引事例比較法により求めるものとする。
② 期待利回り
期待利回りとは、賃貸借等に供する不動産を取得するために要した資本に相当する額に対して期待される純収益のその資本相当額に対する割合をいう。
期待利回りを求める方法については、収益還元法における還元利回りを求める方法に準ずるものとする。この場合において、賃料の有する特性に留意すべきである。
③ 必要諸経費等
不動産の賃貸借等に当たってその賃料に含まれる必要諸経費等としては、次のものがあげられる。
ア 減価償却費（償却前の純収益に対応する期待利回りを用いる場合には、計上しない。）
イ 維持管理費（維持費、管理費、修繕費等）
ウ 公租公課（固定資産税、都市計画税等）
エ 損害保険料（火災、機械、ボイラー等の各種保険）
オ 貸倒れ準備費
カ 空室等による損失相当額
２．賃貸事例比較法
（１）意義
賃貸事例比較法は、まず多数の新規の賃貸借等の事例を収集して適切な事例の選択を行い、これらに係る実際実質賃料（実際に支払われている不動産に係るすべての経済的対価をいう。）に必要に応じて事情補正及び時点修正を行い、かつ、地域要因の比較及び個別的要因の比較を行って求められた賃料を比較考量し、これによって対象不動産の試算賃料を求める手法である（この手法による試算賃料を比準賃料という。）。
賃貸事例比較法は、近隣地域又は同一需給圏内の類似地域等において対象不動産と類似の不動産の賃貸借等が行われている場合又は同一需給圏内の代替競争不動産の賃貸借等が行われている場合に有効である。
（２）適用方法
① 事例の収集及び選択
賃貸借等の事例の収集及び選択については、取引事例比較法における事例の収集及び選択に準ずるものとする。この場合において、賃貸借等の契約の内容について類似性を有するものを選択すべきことに留意しなければならない。
② 事情補正及び時点修正並びに地域要因の比較及び個別的要因の比較
事情補正及び時点修正並びに地域要因の比較及び個別的要因の比較については、取引事例比較法の場合に準ずるものとする。
３．収益分析法
（１）意義
収益分析法は、一般の企業経営に基づく総収益を分析して対象不動産が一定期間に生み出すであろうと期待される純収益（減価償却後のものとし、これを収益純賃料という。）を求め、これに必要諸経費等を加算して対象不動産の試算賃料を求める手法である（この手法による試算賃料を収益賃料という。）。
収益分析法は、企業の用に供されている不動産に帰属する純収益を適切に求め得る場合に有効である。
（２）適用方法
① 収益純賃料の算定
収益純賃料の算定については、収益還元法における純収益の算定に準ずるものとする。この場合において、賃料の有する特性に留意しなければならない。
② 収益賃料を求める手法
収益賃料は、収益純賃料の額に賃貸借等に当たって賃料に含まれる必要諸経費等を加算することによって求めるものとする。
なお、一般企業経営に基づく総収益を分析して収益純賃料及び必要諸経費等を含む賃料相当額を収益賃料として直接求めることができる場合もある。
Ⅲ 継続賃料を求める鑑定評価の手法
１．差額配分法
（１）意義
差額配分法は、対象不動産の経済価値に即応した適正な実質賃料又は支払賃料と実際実質賃料又は実際支払賃料との間に発生している差額について、契約の内容、契約締結の経緯等を総合的に勘案して、当該差額のうち賃貸人等に帰属する部分を適切に判定して得た額を実際実質賃料又は実際支払賃料に加減して試算賃料を求める手法である。
（２）適用方法
① 対象不動産の経済価値に即応した適正な実質賃料は、価格時点において想定される新規賃料であり、積算法、賃貸事例比較法等により求めるものとする。
対象不動産の経済価値に即応した適正な支払賃料は、契約に当たって一時金が授受されている場合については、実質賃料から権利金、敷金、保証金等の一時金の運用益及び償却額を控除することにより求めるものとする。
② 賃貸人等に帰属する部分については、継続賃料固有の価格形成要因に留意しつつ、一般的要因の分析及び地域要因の分析により差額発生の要因を広域的に分析し、さらに対象不動産について契約内容及び契約締結の経緯等に関する分析を行うことにより適切に判断するものとする。
２．利回り法
（１）意義
利回り法は、基礎価格に継続賃料利回りを乗じて得た額に必要諸経費等を加算して試算賃料を求める手法である。
（２）適用方法
① 基礎価格及び必要諸経費等の求め方については、積算法に準ずるものとする。
② 継続賃料利回りは、直近合意時点における基礎価格に対する純賃料の割合を踏まえ、継続賃料固有の価格形成要因に留意しつつ、期待利回り、契約締結時及びその後の各賃料改定時の利回り、基礎価格の変動の程度、近隣地域若しくは同一需給圏内の類似地域等における対象不動産と類似の不動産の賃貸借等の事例又は同一需給圏内の代替競争不動産の賃貸借等の事例における利回りを総合的に比較考量して求めるものとする。
３．スライド法
（１）意義
スライド法は、直近合意時点における純賃料に変動率を乗じて得た額に価格時点における必要諸経費等を加算して試算賃料を求める手法である。
なお、直近合意時点における実際実質賃料又は実際支払賃料に即応する適切な変動率が求められる場合には、当該変動率を乗じて得た額を試算賃料として直接求めることができるものとする。
（２）適用方法
① 変動率は、直近合意時点から価格時点までの間における経済情勢等の変化に即応する変動分を表すものであり、継続賃料固有の価格形成要因に留意しつつ、土地及び建物価格の変動、物価変動、所得水準の変動等を示す各種指数や整備された不動産インデックス等を総合的に勘案して求めるものとする。
② 必要諸経費等の求め方は、積算法に準ずるものとする。
４．賃貸事例比較法
賃貸事例比較法は、新規賃料に係る賃貸事例比較法に準じて試算賃料を求める手法である。試算賃料を求めるに当たっては、継続賃料固有の価格形成要因の比較を適切に行うことに留意しなければならない。
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第５章 鑑定評価の基本的事項
不動産の鑑定評価に当たっては、基本的事項として、対象不動産、価格時点及び価格又は賃料の種類を確定しなければならない。
第１節 対象不動産の確定
不動産の鑑定評価を行うに当たっては、まず、鑑定評価の対象となる土地又は建物等を物的に確定することのみならず、鑑定評価の対象となる所有権及び所有権以外の権利を確定する必要がある。
対象不動産の確定は、鑑定評価の対象を明確に他の不動産と区別し、特定することであり、それは不動産鑑定士が鑑定評価の依頼目的及び条件に照応する対象不動産と当該不動産の現実の利用状況とを照合して確認するという実践行為を経て最終的に確定されるべきものである。
Ⅰ 対象確定条件
１．対象不動産の確定に当たって必要となる鑑定評価の条件を対象確定条件という。
対象確定条件は、鑑定評価の対象とする不動産の所在、範囲等の物的事項及び所有権、賃借権等の対象不動産の権利の態様に関する事項を確定するために必要な条件であり、依頼目的に応じて次のような条件がある。
（１）不動産が土地のみの場合又は土地及び建物等の結合により構成されている場合において、その状態を所与として鑑定評価の対象とすること。
（２）不動産が土地及び建物等の結合により構成されている場合において、その土地のみを建物等が存しない独立のもの（更地）として鑑定評価の対象とすること（この場合の鑑定評価を独立鑑定評価という。）。
（３）不動産が土地及び建物等の結合により構成されている場合において、その状態を所与として、その不動産の構成部分を鑑定評価の対象とすること（この場合の鑑定評価を部分鑑定評価という。）。
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（４）不動産の併合又は分割を前提として、併合後又は分割後の不動産を単独のものとして鑑定評価の対象とすること（この場合の鑑定評価を併合鑑定評価又は分割鑑定評価という。）。
（５）造成に関する工事が完了していない土地又は建築に係る工事（建物を新築するもののほか、増改築等を含む。）が完了していない建物について、当該工事の完了を前提として鑑定評価の対象とすること（この場合の鑑定評価を未竣工建物等鑑定評価という。）。
なお、上記に掲げるもののほか、対象不動産の権利の態様に関するものとして、価格時点と異なる権利関係を前提として鑑定評価の対象とすることがある。
２．対象確定条件を設定するに当たっては、対象不動産に係る諸事項についての調査及び確認を行った上で、依頼目的に照らして、鑑定評価書の利用者の利益を害するおそれがないかどうかの観点から当該条件設定の妥当性を確認しなければならない。
なお、未竣工建物等鑑定評価を行う場合は、上記妥当性の検討に加え、価格時点において想定される竣工後の不動産に係る物的確認を行うために必要な設計図書等及び権利の態様の確認を行うための請負契約書等を収集しなければならず、さらに、当該未竣工建物等に係る法令上必要な許認可等が取得され、発注者の資金調達能力等の観点から工事完了の実現性が高いと判断されなければならない。
Ⅱ 地域要因又は個別的要因についての想定上の条件
対象不動産について、依頼目的に応じ対象不動産に係る価格形成要因のうち地域要因又は個別的要因について想定上の条件を設定する場合がある。
この場合には、設定する想定上の条件が鑑定評価書の利用者の利益を害するおそれがないかどうかの観点に加え、特に実現性及び合法性の観点から妥当なものでなければならない。
一般に、地域要因について想定上の条件を設定することが妥当と認められる場合は、計画及び諸規制の変更、改廃に権能を持つ公的機関の設定する事項に主として限られる。
Ⅲ 調査範囲等条件
不動産鑑定士の通常の調査の範囲では、対象不動産の価格への影響の程度を判断するための事実の確認が困難な特定の価格形成要因が存する場合、当該価格形成要因について調査の範囲に係る条件（以下「調査範囲等条件」という。）を設定することができる。ただし、調査範囲等条件を設定することができるのは、調査範囲等条件を設定しても鑑定評価書の利用者の利益を害するおそれがないと判断される場合に限る。
Ⅳ 鑑定評価が鑑定評価書の利用者の利益に重大な影響を及ぼす場合における条件設定の制限
証券化対象不動産（各論第３章第１節において規定するものをいう。）の鑑定評価及び会社法上の現物出資の目的となる不動産の鑑定評価
等、鑑定評価が鑑定評価書の利用者の利益に重大な影響を及ぼす可能性がある場合には、原則として、鑑定評価の対象とする不動産の現実の利用状況と異なる対象確定条件、地域要因又は個別的要因についての想定上の条件及び調査範囲等条件の設定をしてはならない。ただし、証券化対象不動産の鑑定評価で、各論第３章第２節に定める要件を満たす場合には未竣工建物等鑑定評価を行うことができるものとする。
Ⅴ 条件設定に関する依頼者との合意等
１．条件設定をする場合、依頼者との間で当該条件設定に係る鑑定評価依頼契約上の合意がなくてはならない。
２．条件設定が妥当ではないと認められる場合には、依頼者に説明の上、妥当な条件に改定しなければならない。
第２節 価格時点の確定
価格形成要因は、時の経過により変動するものであるから、不動産の価格はその判定の基準となった日においてのみ妥当するものである。したがって、不動産の鑑定評価を行うに当たっては、不動産の価格の判定の基準日を確定する必要があり、この日を価格時点という。また、賃料の価格時点は、賃料の算定の期間の収益性を反映するものとしてその期間の期首となる。
価格時点は、鑑定評価を行った年月日を基準として現在の場合（現在時点）、過去の場合（過去時点）及び将来の場合（将来時点）に分けられる。
第３節 鑑定評価によって求める価格又は賃料の種類の確定
不動産鑑定士による不動産の鑑定評価は、不動産の適正な価格を求め、その適正な価格の形成に資するものでなければならない。
Ⅰ 価格
不動産の鑑定評価によって求める価格は、基本的には正常価格であるが、鑑定評価の依頼目的に対応した条件により限定価格、特定価格又は特殊価格を求める場合があるので、依頼目的に対応した条件を踏まえて価格の種類を適切に判断し、明確にすべきである。なお、評価目的に応じ、特定価格として求めなければならない場合があることに留意しなければならない。
１．正常価格
正常価格とは、市場性を有する不動産について、現実の社会経済情勢の下で合理的と考えられる条件を満たす市場で形成されるであろう市場価値を表示する適正な価格をいう。この場合において、現実の社会経済情勢の下で合理的と考えられる条件を満たす市場とは、以下の条件を満たす市場をいう。
（１）市場参加者が自由意思に基づいて市場に参加し、参入、退出が自由であること。
なお、ここでいう市場参加者は、自己の利益を最大化するため次のような要件を満たすとともに、慎重かつ賢明に予測し、行動するものとする。
① 売り急ぎ、買い進み等をもたらす特別な動機のないこと。
② 対象不動産及び対象不動産が属する市場について取引を成立させるために必要となる通常の知識や情報を得ていること。
③ 取引を成立させるために通常必要と認められる労力、費用を費やしていること。
④ 対象不動産の最有効使用を前提とした価値判断を行うこと。
⑤ 買主が通常の資金調達能力を有していること。
（２）取引形態が、市場参加者が制約されたり、売り急ぎ、買い進み等を誘引したりするような特別なものではないこと。
（３）対象不動産が相当の期間市場に公開されていること。
２．限定価格
限定価格とは、市場性を有する不動産について、不動産と取得する他の不動産との併合又は不動産の一部を取得する際の分割等に基づき正常価格と同一の市場概念の下において形成されるであろう市場価値と乖離することにより、市場が相対的に限定される場合における取得部分の当該市場限定に基づく市場価値を適正に表示する価格をいう。
限定価格を求める場合を例示すれば、次のとおりである。
（１）借地権者が底地の併合を目的とする売買に関連する場合
（２）隣接不動産の併合を目的とする売買に関連する場合
（３）経済合理性に反する不動産の分割を前提とする売買に関連する場合
３．特定価格
特定価格とは、市場性を有する不動産について、法令等による社会的要請を背景とする鑑定評価目的の下で、正常価格の前提となる諸条件を満たさないことにより正常価格と同一の市場概念の下において形成されるであろう市場価値と乖離することとなる場合における不動産の経済価値を適正に表示する価格をいう。
特定価格を求める場合を例示すれば、次のとおりである。
（１）各論第3 章第1 節に規定する証券化対象不動産に係る鑑定評価目的の下で、投資家に示すための投資採算価値を表す価格を求める場合
（２）民事再生法に基づく鑑定評価目的の下で、早期売却を前提とした価格を求める場合
（３）会社更生法又は民事再生法に基づく鑑定評価目的の下で、事業の継続を前提とした価格を求める場合
４．特殊価格
特殊価格とは、文化財等の一般的に市場性を有しない不動産について、その利用現況等を前提とした不動産の経済価値を適正に表示する価格をいう。
特殊価格を求める場合を例示すれば、文化財の指定を受けた建造物、宗教建築物又は現況による管理を継続する公共公益施設の用に供されている不動産について、その保存等に主眼をおいた鑑定評価を行う場合である。
Ⅱ 賃料
不動産の鑑定評価によって求める賃料は、一般的には正常賃料又は継続賃料であるが、鑑定評価の依頼目的に対応した条件により限定賃料を求めることができる場合があるので、依頼目的に対応した条件を踏まえてこれを適切に判断し、明確にすべきである。
１．正常賃料
正常賃料とは、正常価格と同一の市場概念の下において新たな賃貸借等（賃借権若しくは地上権又は地役権に基づき、不動産を使用し、又は収益することをいう。）の契約において成立するであろう経済価値を表示する適正な賃料（新規賃料）をいう。
２．限定賃料
限定賃料とは、限定価格と同一の市場概念の下において新たな賃貸借等の契約において成立するであろう経済価値を適正に表示する賃料（新規賃料）をいう。
限定賃料を求めることができる場合を例示すれば、次のとおりである。
（１）隣接不動産の併合使用を前提とする賃貸借等に関連する場合
（２）経済合理性に反する不動産の分割使用を前提とする賃貸借等に関連する場合
３．継続賃料
継続賃料とは、不動産の賃貸借等の継続に係る特定の当事者間において成立するであろう経済価値を適正に表示する賃料をいう。
第６章 地域分析及び個別分析
対象不動産の地域分析及び個別分析を行うに当たっては、まず、それらの基礎となる一般的要因がどのような具体的な影響力を持っているかを的確に把握しておくことが必要である。
第１節 地域分析
Ⅰ 地域分析の意義
地域分析とは、その対象不動産がどのような地域に存するか、その地域はどのような特性を有するか、また、対象不動産に係る市場はどのような特性を有するか、及びそれらの特性はその地域内の不動産の利用形態と価格形成について全般的にどのような影響力を持っているかを分析し、判定することをいう。
Ⅱ 地域分析の適用
１．地域及びその特性
地域分析に当たって特に重要な地域は、用途的観点から区分される地域（以下「用途的地域」という。）、すなわち近隣地域及びその類似地域と、近隣地域及びこれと相関関係にある類似地域を含むより広域的な地域、すなわち同一需給圏である。
また、近隣地域の特性は、通常、その地域に属する不動産の一般的な標準的使用に具体的に現れるが、この標準的使用は、利用形態からみた地域相互間の相対的位置関係及び価格形成を明らかにする手掛りとなるとともに、その地域に属する不動産のそれぞれについての最有効使用を判定する有力な標準となるものである。
なお、不動産の属する地域は固定的なものではなく、地域の特性を形成する地域要因も常に変動するものであることから、地域分析に当たっては、対象不動産に係る市場の特性の把握の結果を踏まえて地域要因及び標準的使用の現状と将来の動向とをあわせて分析し、標準的使用を判定しなければならない。
（１）用途的地域
① 近隣地域
近隣地域とは、対象不動産の属する用途的地域であって、より大きな規模と内容とを持つ地域である都市あるいは農村等の内部にあって、居住、商業活動、工業生産活動等人の生活と活動とに関して、ある特定の用途に供されることを中心として地域的にまとまりを示している地域をいい、対象不動産の価格の形成に関して直接に影響を与えるような特性を持つものである。
近隣地域は、その地域の特性を形成する地域要因の推移、動向の如何によって、変化していくものである。
② 類似地域
類似地域とは、近隣地域の地域の特性と類似する特性を有する地域であり、その地域に属する不動産は、特定の用途に供されることを中心として地域的にまとまりを持つものである。この地域のまとまりは、近隣地域の特性との類似性を前提として判定されるものである。
（２）同一需給圏
同一需給圏とは、一般に対象不動産と代替関係が成立して、その価格の形成について相互に影響を及ぼすような関係にある他の不動産の存する圏域をいう。それは、近隣地域を含んでより広域的であり、近隣地域と相関関係にある類似地域等の存する範囲を規定するものである。
一般に、近隣地域と同一需給圏内に存する類似地域とは、隣接すると否とにかかわらず、その地域要因の類似性に基づいて、それぞれの地域の構成分子である不動産相互の間に代替、競争等の関係が成立し、その結果、両地域は相互に影響を及ぼすものである。
また、近隣地域の外かつ同一需給圏内の類似地域の外に存する不動産であっても、同一需給圏内に存し対象不動産とその用途、規模、品等等の類似性に基づいて、これら相互の間に代替、競争等の関係が成立する場合がある。
同一需給圏は、不動産の種類、性格及び規模に応じた需要者の選好性によってその地域的範囲を異にするものであるから、その種類、性格及び規模に応じて需要者の選好性を的確に把握した上で適切に判定する必要がある。
同一需給圏の判定に当たって特に留意すべき基本的な事項は、次のとおりである。
① 宅地
ア 住宅地
同一需給圏は、一般に都心への通勤可能な地域の範囲に一致する傾向がある。ただし、地縁的選好性により地域的範囲が狭められる傾向がある。なお、地域の名声、品位等による選好性の強さが同一需給圏の地域的範囲に特に影響を与える場合があることに留意すべきである。
イ 商業地
同一需給圏は、高度商業地については、一般に広域的な商業背後地を基礎に成り立つ商業収益に関して代替性の及ぶ地域の範囲に一致する傾向があり、したがって、その範囲は高度商業地の性格に応じて広域的に形成される傾向がある。
また、普通商業地については、一般に狭い商業背後地を基礎に成り立つ商業収益に関して代替性の及ぶ地域の範囲に一致する傾向がある。ただし、地縁的選好性により地域的範囲が狭められる傾向がある。
ウ 工業地
同一需給圏は、港湾、高速交通網等の利便性を指向する産業基盤指向型工業地等の大工場地については、一般に原材料、製品等の大規模な移動を可能にする高度の輸送機関に関して代替性を有する地域の範囲に一致する傾向があり、したがって、その地域的範囲は、全国的な規模となる傾向がある。
また、製品の消費地への距離、消費規模等の市場接近性を指向する消費地指向型工業地等の中小工場地については、一般に製品の生産及び販売に関する費用の経済性に関して代替性を有する地域の範囲に一致する傾向がある。
エ 移行地
同一需給圏は、一般に当該土地が移行すると見込まれる土地の種別の同一需給圏と一致する傾向がある。ただし、熟成度の低い場合には、移行前の土地の種別の同一需給圏と同一のものとなる傾向がある。
② 農地
同一需給圏は、一般に当該農地を中心とする通常の農業生産活動の可能な地域の範囲内に立地する農業経営主体を中心とするそれぞれの農業生産活動の可能な地域の範囲に一致する傾向がある。
③ 林地
同一需給圏は、一般に当該林地を中心とする通常の林業生産活動の可能な地域の範囲内に立地する林業経営主体を中心とするそれぞれの林業生産活動の可能な地域の範囲に一致する傾向がある。
④ 見込地
同一需給圏は、一般に当該土地が転換すると見込まれる土地の種別の同一需給圏と一致する傾向がある。ただし、熟成度の低い場合には、転換前の土地の種別の同一需給圏と同一のものとなる傾向がある。
⑤ 建物及びその敷地
同一需給圏は、一般に当該敷地の用途に応じた同一需給圏と一致する傾向があるが、当該建物及びその敷地一体としての用途、規模、品等等によっては代替関係にある不動産の存する範囲が異なるために当該敷地の用途に応じた同一需給圏の範囲と一致しない場合がある。
２．対象不動産に係る市場の特性
地域分析における対象不動産に係る市場の特性の把握に当たっては、同一需給圏における市場参加者がどのような属性を有しており、どのような観点から不動産の利用形態を選択し、価格形成要因についての判断を行っているかを的確に把握することが重要である。あわせて同一需給圏における市場の需給動向を的確に把握する必要がある。
また、把握した市場の特性については、近隣地域における標準的使用の判定に反映させるとともに鑑定評価の手法の適用、試算価格又は試算賃料の調整等における各種の判断においても反映すべきである。
第２節 個別分析
Ⅰ 個別分析の意義
不動産の価格は、その不動産の最有効使用を前提として把握される価格を標準として形成されるものであるから、不動産の鑑定評価に当たっては、対象不動産の最有効使用を判定する必要がある。個別分析とは、対象不動産の個別的要因が対象不動産の利用形態と価格形成についてどのような影響力を持っているかを分析してその最有効使用を判定することをいう。
Ⅱ 個別分析の適用
１．個別的要因の分析上の留意点
個別的要因は、対象不動産の市場価値を個別的に形成しているものであるため、個別的要因の分析においては、対象不動産に係る典型的な需要者がどのような個別的要因に着目して行動し、対象不動産と代替、競争等の関係にある不動産と比べた優劣及び競争力の程度をどのように評価しているかを的確に把握することが重要である。
また、個別的要因の分析結果は、鑑定評価の手法の適用、試算価格又は試算賃料の調整等における各種の判断においても反映すべきである。
２．最有効使用の判定上の留意点
不動産の最有効使用の判定に当たっては、次の事項に留意すべきである。
（１）良識と通常の使用能力を持つ人が採用するであろうと考えられる使用方法であること。
（２）使用収益が将来相当の期間にわたって持続し得る使用方法であること。
（３）効用を十分に発揮し得る時点が予測し得ない将来でないこと。
（４）個々の不動産の最有効使用は、一般に近隣地域の地域の特性の制約下にあるので、個別分析に当たっては、特に近隣地域に存する不動産の標準的使用との相互関係を明らかにし判定することが必要であるが、対象不動産の位置、規模、環境等によっては、標準的使用の用途と異なる用途の可能性が考えられるので、こうした場合には、それぞれの用途に対応した個別的要因の分析を行った上で最有効使用を判定すること。
（５）価格形成要因は常に変動の過程にあることを踏まえ、特に価格形成に影響を与える地域要因の変動が客観的に予測される場合には、当該変動に伴い対象不動産の使用方法が変化する可能性があることを勘案して最有効使用を判定すること。
特に、建物及びその敷地の最有効使用の判定に当たっては、次の事項に留意すべきである。
（６）現実の建物の用途等が更地としての最有効使用に一致していない場合には、更地としての最有効使用を実現するために要する費用等を勘案する必要があるため、建物及びその敷地と更地の最有効使用の内容が必ずしも一致するものではないこと。
（７）現実の建物の用途等を継続する場合の経済価値と建物の取壊しや用途変更等を行う場合のそれらに要する費用等を適切に勘案した経済価値を十分比較考量すること。
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第３章 不動産の価格を形成する要因
不動産の価格を形成する要因（以下「価格形成要因」という。）とは、不動産の効用及び相対的稀少性並びに不動産に対する有効需要の三者に影響を与える要因をいう。
不動産の価格は、多数の要因の相互作用の結果として形成されるものであるが、要因それ自体も常に変動する傾向を持っている。
したがって、不動産の鑑定評価を行うに当たっては、価格形成要因を市場参加者の観点から明確に把握し、かつ、その推移及び動向並びに諸要因間の相互関係を十分に分析して、前記三者に及ぼすその影響を判定することが必要である。
価格形成要因は、一般的要因、地域要因及び個別的要因に分けられる。
第１節 一般的要因
一般的要因とは、一般経済社会における不動産のあり方及びその価格の水準に影響を与える要因をいう。
それは、自然的要因、社会的要因、経済的要因及び行政的要因に大別される。
一般的要因の主なものを例示すれば、次のとおりである。
Ⅰ 自然的要因
１．地質、地盤等の状態
２．土壌及び土層の状態
３．地勢の状態
４．地理的位置関係
５．気象の状態
Ⅱ 社会的要因
１．人口の状態
２．家族構成及び世帯分離の状態
３．都市形成及び公共施設の整備の状態
４．教育及び社会福祉の状態
５．不動産の取引及び使用収益の慣行
６．建築様式等の状態
７．情報化の進展の状態
８．生活様式等の状態
Ⅲ 経済的要因
１．貯蓄、消費、投資及び国際収支の状態
２．財政及び金融の状態
３．物価、賃金、雇用及び企業活動の状態
４．税負担の状態
５．企業会計制度の状態
６．技術革新及び産業構造の状態
７．交通体系の状態
８．国際化の状態
Ⅳ 行政的要因
１．土地利用に関する計画及び規制の状態
２．土地及び建築物の構造、防災等に関する規制の状態
３．宅地及び住宅に関する施策の状態
４．不動産に関する税制の状態
５．不動産の取引に関する規制の状態
第２節 地域要因
地域要因とは、一般的要因の相関結合によって規模、構成の内容、機能等にわたる各地域の特性を形成し、その地域に属する不動産の価格の形成に全般的な影響を与える要因をいう。
Ⅰ 宅地地域
１．住宅地域
住宅地域の地域要因の主なものを例示すれば、次のとおりである。
（１）日照、温度、湿度、風向等の気象の状態
（２）街路の幅員、構造等の状態
（３）都心との距離及び交通施設の状態
（４）商業施設の配置の状態
（５）上下水道、ガス等の供給・
処理施設の状態
（６）情報通信基盤の整備の状態
（７）公共施設、公益的施設等の配置の状態
（８）汚水処理場等の嫌悪施設等の有無
（９）洪水、地すべり等の災害の発生の危険性
（10）騒音、大気の汚染、土壌汚染等の公害の発生の程度
（11）各画地の面積、配置及び利用の状態
（12）住宅、生垣、街路修景等の街並みの状態
（13）眺望、景観等の自然的環境の良否
（14）土地利用に関する計画及び規制の状態
２．商業地域
前記１．に掲げる地域要因のほか、商業地域特有の地域要因の主なものを例示すれば、次のとおりである。
（１）商業施設又は業務施設の種類、規模、集積度等の状態
（２）商業背後地及び顧客の質と量
（３）顧客及び従業員の交通手段の状態
（４）商品の搬入及び搬出の利便性
（５）街路の回遊性、アーケード等の状態
（６）営業の種別及び競争の状態
（７）当該地域の経営者の創意と資力
（８）繁華性の程度及び盛衰の動向
（９）駐車施設の整備の状態
（10）行政上の助成及び規制の程度
３．工業地域
前記１．に掲げる地域要因のほか、工業地域特有の地域要因の主なものを例示すれば、次のとおりである。
（１）幹線道路、鉄道、港湾、空港等の輸送施設の整備の状況
（２）労働力確保の難易
（３）製品販売市場及び原材料仕入市場との位置関係
（４）動力資源及び用排水に関する費用
（５）関連産業との位置関係
（６）水質の汚濁、大気の汚染等の公害の発生の危険性
（７）行政上の助成及び規制の程度
Ⅱ 農地地域
農地地域の地域要因の主なものを例示すれば、次のとおりである。
１．日照、温度、湿度、風雨等の気象の状態
２．起伏、高低等の地勢の状態
３．土壌及び土層の状態
４．水利及び水質の状態
５．洪水、地すべり等の災害の発生の危険性
６．道路等の整備の状態
７．集落との位置関係
８．集荷地又は産地市場との位置関係
９．消費地との距離及び輸送施設の状態
10．行政上の助成及び規制の程度
Ⅲ 林地地域
林地地域の地域要因の主なものを例示すれば、次のとおりである。
１．日照、温度、湿度、風雨等の気象の状態
２．標高、地勢等の状態
３．土壌及び土層の状態
４．林道等の整備の状態
５．労働力確保の難易
６．行政上の助成及び規制の程度
なお、ある種別の地域から他の種別の地域へと転換し、又は移行しつつある地域については、転換し、又は移行すると見込まれる転換後又は移行後の種別の地域の地域要因をより重視すべきであるが、転換又は移行の程度の低い場合においては、転換前又は移行前の種別の地域の地域要因をより重視すべきである。
第３節 個別的要因
個別的要因とは、不動産に個別性を生じさせ、その価格を個別的に形成する要因をいう。個別的要因は、土地、建物等の区分に応じて次のように分けられる。
Ⅰ 土地に関する個別的要因
１．宅地
（１）住宅地
住宅地の個別的要因の主なものを例示すれば、次のとおりである。
① 地勢、地質、地盤等
② 日照、通風及び乾湿
③ 間口、奥行、地積、形状等
④ 高低、角地その他の接面街路との関係
⑤ 接面街路の幅員、構造等の状態
⑥ 接面街路の系統及び連続性
⑦ 交通施設との距離
⑧ 商業施設との接近の程度
⑨ 公共施設、公益的施設等との接近の程度
⑩ 汚水処理場等の嫌悪施設等との接近の程度
⑪ 隣接不動産等周囲の状態
⑫ 上下水道、ガス等の供給・処理施設の有無及びその利用の難易
⑬ 情報通信基盤の利用の難易
⑭ 埋蔵文化財及び地下埋設物の有無並びにその状態
⑮ 土壌汚染の有無及びその状態
⑯ 公法上及び私法上の規制、制約等
（２）商業地
商業地の個別的要因の主なものを例示すれば、次のとおりである。
① 地勢、地質、地盤等
② 間口、奥行、地積、形状等
③ 高低、角地その他の接面街路との関係
④ 接面街路の幅員、構造等の状態
⑤ 接面街路の系統及び連続性
⑥ 商業地域の中心への接近性
⑦ 主要交通機関との接近性
⑧ 顧客の流動の状態との適合性
⑨ 隣接不動産等周囲の状態
⑩ 上下水道、ガス等の
供給・処理施設の有無及びその利用の難易
⑪ 情報通信基盤の利用の難易
⑫ 埋蔵文化財及び地下埋設物の有無並びにその状態
⑬ 土壌汚染の有無及びその状態
⑭ 公法上及び私法上の規制、制約等
（３）工業地
工業地の個別的要因の主なものを例示すれば、次のとおりである。
① 地勢、地質、地盤等
② 間口、奥行、地積、形状等
③ 高低、角地その他の接面街路との関係
④ 接面街路の幅員、構造等の状態
⑤ 接面街路の系統及び連続性
⑥ 従業員の通勤等のための主要交通機関との接近性
⑦ 幹線道路、鉄道、港湾、空港等の輸送施設との位置関係
⑧ 電力等の動力資源の状態及び引込の難易
⑨ 用排水等の供給・処理施設の整備の必要性
⑩ 上下水道、ガス等の供給・処理施設の有無及びその利用の難易
⑪ 情報通信基盤の利用の難易
⑫ 埋蔵文化財及び地下埋設物の有無並びにその状態
⑬ 土壌汚染の有無及びその状態
⑭ 公法上及び私法上の規制、制約等
２．農地
農地の個別的要因の主なものを例示すれば、次のとおりである。
（１）日照、乾湿、雨量等の状態
（２）土壌及び土層の状態
（３）農道の状態
（４）灌漑排水の状態
（５）耕うんの難易
（６）集落との接近の程度
（７）集荷地との接近の程度
（８）災害の危険性の程度
（９）公法上及び私法上の規制、制約等
３．林地
林地の個別的要因の主なものを例示すれば、次のとおりである。
（１）日照、乾湿、雨量等の状態
（２）標高、地勢等の状態
（３）土壌及び土層の状態
（４）木材の搬出、運搬等の難易
（５）管理の難易
（６）公法上及び私法上の規制、制約等
４．見込地及び移行地
見込地及び移行地については、転換し、又は移行すると見込まれる転換後又は移行後の種別の地域内の土地の個別的要因をより重視すべきであるが、転換又は移行の程度の低い場合においては、転換前又は移行前の種別の地域内の土地の個別的要因をより重視すべきである。
Ⅱ 建物に関する個別的要因
建物の各用途に共通する個別的要因の主なものを例示すれば、次のとおりである。
１．建築（新築、増改築等又は移転）の年次
２．面積、高さ、構造、材質等
３．設計、設備等の機能性
４．施工の質と量
５．耐震性、耐火性等建物の性能
６．維持管理の状態
７．有害な物質の使用の有無及びその状態
８．建物とその環境との適合の状態
９．公法上及び私法上の規制、制約等
なお、市場参加者が取引等に際して着目するであろう個別的要因が、建物の用途毎に異なることに留意する必要がある。
Ⅲ 建物及びその敷地に関する個別的要因
前記Ⅰ及びⅡに例示したもののほか、建物及びその敷地に関する個別的要因の主なものを例示すれば、敷地内における建物、駐車場、通路、庭等の配置、建物と敷地の規模の対応関係等建物等と敷地との適応の状態、修繕計画・管理計画の良否とその実施の状態がある。
さらに、賃貸用不動産に関する個別的要因には、賃貸経営管理の良否があり、その主なものを例示すれば、次のとおりである。
１．賃借人の状況及び賃貸借契約の内容
２．貸室の稼働状況
３．躯体・設備・内装等の資産区分及び修繕費用等の負担区分
第４章 不動産の価格に関する諸原則
不動産の価格は、不動産の効用及び相対的稀少性並びに不動産に対する有効需要に影響を与える諸要因の相互作用によって形成されるが、その形成の過程を考察するとき、そこに基本的な法則性を認めることができる。不動産の鑑定評価は、その不動産の価格の形成過程を追究し、分析することを本質とするものであるから、不動産の経済価値に関する適切な最終判断に到達するためには、鑑定評価に必要な指針としてこれらの法則性を認識し、かつ、これらを具体的に現した以下の諸原則を活用すべきである。
これらの原則は、一般の経済法則に基礎を置くものであるが、鑑定評価の立場からこれを認識し、表現したものである。
なお、これらの原則は、孤立しているものではなく、直接的又は間接的に相互に関連しているものであることに留意しなければならない。
Ⅰ 需要と供給の原則
一般に財の価格は、その財の需要と供給との相互関係によって定まるとともに、その価格は、また、その財の需要と供給とに影響を及ぼす。
不動産の価格もまたその需要と供給との相互関係によって定まるのであるが、不動産は他の財と異なる自然的特性及び人文的特性を有するために、その需要と供給及び価格の形成には、これらの特性の反映が認められる。
Ⅱ 変動の原則
一般に財の価格は、その価格を形成する要因の変化に伴って変動する。不動産の価格も多数の価格形成要因の相互因果関係の組合せの流れである変動の過程において形成されるものである。したがって、不動産の鑑定評価に当たっては、価格形成要因が常に変動の過程にあることを認識して、各要因間の相互因果関係を動的に把握すべきである。
特に、不動産の最有効使用（Ⅳ参照）を判定するためには、この変動の過程を分析することが必要である。
Ⅲ 代替の原則
代替性を有する二以上の財が存在する場合には、これらの財の価格は、相互に影響を及ぼして定まる。
不動産の価格も代替可能な他の不動産又は財の価格と相互に関連して形成される。
Ⅳ 最有効使用の原則
不動産の価格は、その不動産の効用が最高度に発揮される可能性に最も富む使用（以下「最有効使用」という。）を前提として把握される価格を標準として形成される。この場合の最有効使用は、現実の社会経済情勢の下で客観的にみて、良識と通常の使用能力を持つ人による合理的かつ合法的な最高最善の使用方法に基づくものである。
なお、ある不動産についての現実の使用方法は、必ずしも最有効使用に基づいているものではなく、不合理な又は個人的な事情による使用方法のために、当該不動産が十分な効用を発揮していない場合があることに留意すべきである。
Ⅴ 均衡の原則
不動産の収益性又は快適性が最高度に発揮されるためには、その構成要素の組合せが均衡を得ていることが必要である。
したがって、不動産の最有効使用を判定するためには、この均衡を得ているかどうかを分析することが必要である。
Ⅵ 収益逓増及び逓減の原則
ある単位投資額を継続的に増加させると、これに伴って総収益は増加する。しかし、増加させる単位投資額に対応する収益は、ある点までは増加するが、その後は減少する。
この原則は、不動産に対する追加投資の場合についても同様である。
Ⅶ 収益配分の原則
土地、資本、労働及び経営（組織）の各要素の結合によって生ずる総収益は、これらの各要素に配分される。したがって、このような総収益のうち、資本、労働及び経営（組織）に配分される部分以外の部分は、それぞれの配分が正しく行われる限り、土地に帰属するものである。
Ⅷ 寄与の原則
不動産のある部分がその不動産全体の収益獲得に寄与する度合いは、その不動産全体の価格に影響を及ぼす。
この原則は、不動産の最有効使用の判定に当たっての不動産の追加投資の適否の判定等に有用である。
Ⅸ 適合の原則
不動産の収益性又は快適性が最高度に発揮されるためには、当該不動産がその環境に適合していることが必要である。
したがって、不動産の最有効使用を判定するためには、当該不動産が環境に適合しているかどうかを分析することが必要である。
Ⅹ 競争の原則
一般に、超過利潤は競争を惹起し、競争は超過利潤を減少させ、終局的にはこれを消滅させる傾向を持つ。不動産についても、その利用による超過利潤を求めて、不動産相互間及び他の財との間において競争関係が認められ、したがって、不動産の価格は、このような競争の過程において形成される。
ⅩⅠ 予測の原則
財の価格は、その財の将来の収益性等についての予測を反映して定まる。
不動産の価格も、価格形成要因の変動についての市場参加者による予測によって左右される。
